Quelles sont les conséquences concrètes d'une absence de dommages-ouvrage ?

Beaucoup de maîtres d’ouvrage découvrent l’assurance dommages-ouvrage au moment où ils en auraient eu besoin. Le chantier s’est bien passé, la réception a été signée sans réserve majeure, et l’idée d’ajouter une ligne au budget a été écartée. Puis, cinq ans plus tard, un désordre grave apparaît, l’entreprise a fermé et le dossier se transforme en parcours du combattant. Cette page décrit sans dramatiser ce qui se passe réellement, juridiquement et financièrement, lorsque cette assurance n’a pas été souscrite, et ce qu’il reste possible de faire.

La réponse tient en une phrase : vous, en attendant. L’absence de dommages-ouvrage ne supprime pas la responsabilité des constructeurs, qui reste entière au titre des articles 1792 et suivants du code civil. Mais elle supprime l’avance de trésorerie qui rendait cette responsabilité utilisable rapidement.

Le parcours devient alors le suivant :

• Identifier le ou les responsables parmi tous les intervenants du chantier, ce qui suppose de retrouver les marchés, les plans d’exécution et les attestations d’assurance de l’époque.
• Faire constater le désordre, souvent par une expertise amiable puis, en cas de désaccord, par une expertise judiciaire ordonnée en référé, dont les frais sont avancés par le demandeur.
• Engager une action contre le constructeur et son assureur de responsabilité décennale.
• Attendre : l’expertise judiciaire seule s’étale fréquemment sur plusieurs mois, voire davantage lorsque les intervenants sont nombreux.

Pendant ce temps, la réparation n’attend pas : une toiture qui fuit continue de dégrader la structure, une fissure évolutive s’aggrave. Vous devez donc arbitrer entre financer vous-même des travaux urgents, au risque de fragiliser la preuve du désordre si vous ne l’avez pas fait constater, et attendre une décision qui peut tarder.

Le pire scénario est connu : l’entreprise a disparu, est en liquidation, ou n’avait pas souscrit d’assurance décennale. Le recours perd alors son objet économique, même s’il reste juridiquement fondé. C’est exactement le risque que la dommages-ouvrage neutralise, puisqu’elle indemnise d’abord et se retourne ensuite, à ses frais et à ses risques.

C’est la conséquence la plus fréquemment sous-estimée. L’article L243-2 du code des assurances prévoit que, lorsqu’un acte intervient avant l’expiration du délai de dix ans et emporte transfert de propriété ou de jouissance du bien, il doit mentionner l’existence ou l’absence des assurances obligatoires, l’attestation devant être annexée à l’acte.

Dans la pratique notariale, cela se traduit par :

• une mention explicite dans l’acte de vente indiquant que le vendeur n’a pas souscrit d’assurance dommages-ouvrage ;
• une information de l’acquéreur sur les conséquences de cette absence ;
• fréquemment, une clause de renonciation à recours discutée entre les parties, qui devient un point de négociation.

Le résultat est prévisible : l’acquéreur, informé, hésite, demande une baisse de prix, ou conditionne son offre à une expertise préalable. Certains établissements prêteurs se montrent également plus prudents. Le bien reste vendable, mais il se vend moins facilement et rarement au même prix.

Il faut aussi rappeler que le vendeur d’un ouvrage qu’il a fait construire peut voir sa propre responsabilité recherchée par l’acquéreur au titre des articles 1792 et suivants pendant le délai décennal, en sa qualité de vendeur après achèvement. L’absence d’assurance ne fait donc pas disparaître le risque : elle le laisse peser sur vous, sans couverture.

Un point positif : ce risque diminue mécaniquement avec le temps, puisqu’il s’éteint dix ans après la réception. Mais entre-temps, la vente reste plus délicate à mener.

Oui, et le texte est plus sévère qu’on ne l’imagine. L’article L243-3 du code des assurances prévoit que quiconque contrevient aux obligations d’assurance des articles L241-1 à L242-1 encourt six mois d’emprisonnement et 75 000 euros d’amende, ou l’une de ces deux peines seulement.

Une exception majeure existe cependant, et elle explique pourquoi les particuliers ignorent souvent cette sanction : le même article précise que ces peines ne s’appliquent pas à la personne physique construisant un logement pour l’occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.

Il faut donc distinguer clairement deux situations :

Attention à un contresens répandu : l’exception pénale ne dispense pas de l’obligation d’assurance. Le particulier reste tenu de souscrire ; il n’encourt simplement pas les peines prévues par l’article L243-3. Il conserve, en revanche, toutes les conséquences civiles et patrimoniales décrites plus haut. Autrement dit, ne pas être poursuivi ne signifie pas être protégé.

La règle de principe est stricte : l’article L242-1 impose de souscrire la dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. C’est la logique même de l’assurance, qui couvre un risque futur et incertain, non un désordre déjà né.

Cela ne veut pas dire qu’il n’existe aucune solution après le démarrage des travaux. Selon l’avancement, la nature de l’ouvrage et la qualité des intervenants, il reste parfois possible d’étudier une souscription en cours de chantier, avec des conditions renforcées :

• un audit technique ou une visite de risque pour constater l’état d’avancement et l’absence de désordre déjà apparent ;
• la production des attestations décennales de tous les intervenants déjà passés sur le chantier ;
• des exclusions ou franchises adaptées aux travaux déjà réalisés.

En revanche, une fois la réception prononcée, la souscription d’une dommages-ouvrage classique devient très difficile, et aucune solution ne peut couvrir un désordre déjà connu ou apparent. Il faut le dire clairement : il n’existe pas d’assurance rétroactive des sinistres déjà survenus.

Si vous êtes dans cette situation, plusieurs pistes restent à explorer : mobiliser la garantie de parfait achèvement dans la première année, actionner directement l’assurance décennale de l’entreprise concernée, ou faire valoir vos droits contre le vendeur si vous avez acquis un bien récent.

Batirio, courtier en assurance construction immatriculé à l’ORIAS sous le numéro 22001730, peut examiner votre situation et vous dire honnêtement ce qui reste possible. Notre rôle est de vous orienter, pas de vous vendre une couverture qui ne répondrait pas à votre problème.