Comment fonctionne le mécanisme dit « à double détente » ?

Vous avez fait construire ou rénover, et un désordre sérieux apparaît : fissures traversantes, infiltrations en toiture, affaissement de dallage. La première question qui vient est toujours la même, « qui va payer ? ». Le droit français a précisément prévu un mécanisme pour que vous n’ayez pas à attendre la réponse avant de faire réparer. L’assurance dommages-ouvrage, dite « à double détente », sépare volontairement le temps de l’indemnisation du temps de la recherche des responsabilités, afin que le maître d’ouvrage — particulier, syndicat de copropriétaires, promoteur ou collectivité — retrouve un bâtiment en état sans supporter des années de procédure.

La première détente est la phase qui vous concerne directement, vous, maître d’ouvrage. Dès qu’un désordre susceptible de relever de la garantie décennale apparaît, vous adressez une déclaration de sinistre à votre assureur dommages-ouvrage. À partir de là, la mécanique se déclenche sans qu’aucune faute n’ait à être démontrée : personne ne vous demande d’identifier le maçon, le charpentier ou le bureau d’études fautif, ni de prouver leur responsabilité.

Cette absence de recherche de responsabilité est inscrite noir sur blanc à l’article L242-1 du Code des assurances : l’assurance garantit le paiement des travaux de réparation des dommages de nature décennale, en dehors de toute recherche des responsabilités. C’est ce qui distingue radicalement la dommages-ouvrage d’une assurance de responsabilité classique.

Concrètement, la première détente se déroule ainsi :

• vous déclarez le désordre, en principe par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• l’assureur missionne un expert qui vient constater les faits sur place ;
• l’assureur vous notifie sa position sur la mise en jeu des garanties ;
• s’il retient la garantie, il vous présente une offre d’indemnité destinée au paiement des travaux de réparation ;
• vous acceptez l’offre, l’indemnité est versée, et vous financez la remise en état.

Le point essentiel : l’indemnité est affectée aux réparations. Ce n’est pas un capital libre d’emploi, elle sert à remettre l’ouvrage en état. Autre subtilité utile à connaître : la réparation attendue doit être complète et durable. Un financement qui ne permettrait qu’une reprise superficielle, insuffisante pour faire disparaître le désordre, ne satisferait pas à l’objet même de la garantie.

Enfin, la couverture suit l’immeuble. Si vous vendez avant l’expiration du délai décennal, l’acquéreur en bénéficie à son tour : l’article L121-10 du Code des assurances prévoit qu’en cas d’aliénation de la chose assurée, l’assurance continue de plein droit au profit de l’acquéreur.

La seconde détente ne vous concerne plus. Une fois qu’il vous a indemnisé, l’assureur dommages-ouvrage est subrogé dans vos droits : il prend votre place pour réclamer le remboursement de ce qu’il a versé. Il engage alors la recherche des responsabilités dont vous avez été dispensé.

Cette recherche s’appuie sur les articles 1792 et suivants du Code civil, qui posent une présomption de responsabilité à la charge du constructeur pour les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. L’assureur dommages-ouvrage va donc :

• identifier le ou les intervenants dont les travaux sont à l’origine du désordre ;
• solliciter leurs assureurs de responsabilité décennale, couverture obligatoire au titre de l’article L241-1 du Code des assurances ;
• répartir la charge finale entre eux, à l’amiable ou devant le juge.

C’est cette articulation qui donne au dispositif sa cohérence : la dommages-ouvrage préfinance, la responsabilité décennale supporte in fine. Les deux assurances relèvent d’ailleurs du même titre du Code des assurances consacré à l’assurance des travaux de construction.

Trois conséquences pratiques pour vous :

• Vous n’avez pas à choisir votre adversaire. Que le désordre vienne du gros œuvre, de l’étanchéité ou d’une erreur de conception, la dommages-ouvrage joue de la même façon.
• Le débat technique ne vous retarde pas. La discussion sur les parts de responsabilité peut durer des mois, parfois des années : elle se déroule après votre indemnisation, pas avant.
• Conservez tous vos documents. Marchés de travaux, plans, procès-verbal de réception, attestations d’assurance des entreprises : ils alimentent le recours et évitent que l’assureur ne se heurte à un dossier vide.

Une entreprise disparue ou non assurée ne remet pas en cause votre indemnisation, déjà acquise. C’est l’assureur qui supportera la difficulté du recouvrement. Ce transfert de charge est l’un des grands intérêts pratiques du mécanisme.

Le mécanisme à double détente n’aurait guère d’intérêt s’il était lent. Le législateur l’a donc enfermé dans des délais stricts, énoncés à l’article L242-1 du Code des assurances et repris par les clauses types applicables aux contrats de dommages-ouvrage annexées à l’article A243-1 du même code.

Un délai supplémentaire peut être accordé à l’assureur, en accord avec l’assuré, lorsque des difficultés d’expertise particulières le justifient.

La sanction du non-respect est dissuasive. Si l’assureur ne notifie pas sa position, ne présente pas d’offre dans les temps ou propose une indemnité manifestement insuffisante, vous pouvez, après l’en avoir informé, engager les dépenses nécessaires à la réparation. L’indemnité due est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.

Deux réflexes concrets à adopter :

• Datez tout. Envoyez votre déclaration par lettre recommandée avec accusé de réception : c’est la date de réception qui fait courir les délais. Sans preuve, la sanction est difficile à invoquer.
• Ne laissez pas passer une offre insuffisante. Contestez-la par écrit et motivez votre contestation, devis de reprise à l’appui. Une offre acceptée sans réserve referme la discussion.

En tant que courtier, Batirio vous aide à formaliser vos courriers, à tenir le calendrier et à faire valoir vos droits auprès de l’assureur. Nous intervenons comme intermédiaire et conseil : la décision de garantie et le règlement relèvent de l’assureur.

Sans dommages-ouvrage, la première détente n’existe tout simplement pas. Vous devez agir directement contre les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité décennale, ce qui suppose de démontrer l’origine des désordres, le plus souvent au moyen d’une expertise judiciaire. Le délai entre le constat du désordre et la réparation effective se compte alors en années, et vous avancez les frais.

Trois conséquences supplémentaires méritent d’être connues :

• Une sanction pénale existe. L’article L243-3 du Code des assurances punit de six mois d’emprisonnement et de 75 000 euros d’amende, ou de l’une de ces deux peines seulement, la méconnaissance des obligations d’assurance construction. Le dispositif réserve cependant le cas de la personne physique qui fait construire un logement pour l’occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.
• La revente devient plus délicate. Lorsqu’un acte transférant la propriété intervient avant l’expiration du délai décennal, l’article L243-2 impose de mentionner l’existence ou l’absence des assurances et d’annexer l’attestation. Un acquéreur averti négocie le prix, ou renonce.
• Le financement peut se bloquer. Notaires et établissements prêteurs réclament couramment l’attestation dommages-ouvrage avant de recevoir l’acte ou de débloquer les fonds.

Attention à une confusion fréquente : la dommages-ouvrage et la garantie décennale ne sont pas la même chose. La première est souscrite par le maître d’ouvrage et l’indemnise. La seconde est souscrite par chaque entreprise et couvre sa propre responsabilité. Le fait que vos artisans soient correctement assurés ne vous dispense donc pas de souscrire la dommages-ouvrage ; cela rend simplement le recours de votre assureur plus efficace.

Si votre chantier n’a pas encore démarré, il est encore temps : la dommages-ouvrage se souscrit avant l’ouverture du chantier. Batirio, courtier immatriculé à l’ORIAS sous le numéro 22001730, vous accompagne dans le montage de votre dossier et vous explique chaque étape du mécanisme.