Comment se passe la dommages-ouvrage dans un contrat CCMI ?

Le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan est le montage le plus protecteur du droit français pour un particulier qui fait construire : prix convenu, délai ferme, garantie de livraison, échelonnement encadré des paiements. Cette abondance de garanties crée pourtant une confusion tenace sur l’assurance dommages-ouvrage. Beaucoup de maîtres d’ouvrage croient qu’elle est « comprise dans le CCMI », ou que le constructeur s’en occupe. Ce n’est pas ce que dit la loi, et la nuance a des conséquences très concrètes le jour d’un désordre.

La réponse est sans ambiguïté : vous. L’article L242-1 du Code des assurances fait peser l’obligation sur la personne qui, en qualité de propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction. Dans un CCMI, ce propriétaire est le particulier qui fait bâtir. Le régime du contrat de construction de maison individuelle, organisé aux articles L231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, ne déplace pas cette obligation vers le constructeur.

Le constructeur, de son côté, porte des obligations distinctes et cumulatives :

• son assurance de responsabilité décennale, imposée par l’article L241-1 du Code des assurances ;
• la garantie de livraison à prix et délais convenus, propre au CCMI, délivrée par un établissement de crédit ou une entreprise d’assurance ;
• le cas échéant, la garantie de remboursement des sommes versées avant l’ouverture du chantier.

Ces garanties sont excellentes, mais elles ne remplacent pas la dommages-ouvrage. La garantie de livraison couvre l’inachèvement, le dépassement du prix ou le retard, c’est-à-dire une défaillance du constructeur pendant l’exécution. La dommages-ouvrage couvre le préfinancement des désordres de nature décennale après la réception, pendant dix ans, y compris si l’entreprise a disparu entre-temps.

Autrement dit, un CCMI parfaitement ficelé vous protège jusqu’à la remise des clés. La dommages-ouvrage prend le relais ensuite. C’est cette articulation, souvent mal expliquée au moment de la signature, que Batirio prend le temps de clarifier avec les maîtres d’ouvrage qui nous consultent.

L’article L231-2 du Code de la construction et de l’habitation dresse la liste des énonciations que le contrat doit comporter. Y figure notamment, au titre des mentions relatives aux assurances, la référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage en application de l’article L242-1 du Code des assurances. Le texte impose également que soient annexées au contrat les attestations des garanties de remboursement et de livraison établies par le garant.

Trois conséquences pratiques en découlent.

1. Le contrat suppose que vous ayez déjà avancé sur votre DO. Si la référence de votre contrat doit figurer au CCMI, cela signifie que la souscription ne peut pas être renvoyée à un vague « plus tard ». Elle s’inscrit dans le calendrier de préparation du chantier, aux côtés du permis de construire et du financement.

2. La mention est une preuve, pas une garantie. Voir un numéro de contrat imprimé au CCMI ne dispense pas de lire les conditions particulières : périmètre de l’ouvrage assuré, montant des travaux déclaré, franchises, garanties facultatives éventuellement adjointes.

3. Le montant déclaré doit correspondre au coût réel de l’opération. Le coût total de la construction comprend souvent, au-delà du prix convenu au CCMI, des travaux réservés que vous exécutez vous-même ou faites exécuter par des entreprises tierces. Les omettre revient à sous-déclarer l’ouvrage.

Avant signature, relisez donc conjointement le CCMI et votre projet de contrat de dommages-ouvrage, ligne par ligne. Batirio procède à cette lecture croisée pour vérifier la cohérence des deux documents.

Non. Aucun texte ne vous impose de souscrire la dommages-ouvrage auprès de l’intermédiaire ou de l’assureur suggéré par votre constructeur. Vous restez entièrement libre de votre choix, et cette liberté est l’un des rares leviers d’optimisation dont vous disposez dans un CCMI où le prix de la construction est, lui, convenu et ferme.

Une proposition apportée par le constructeur n’a rien d’illégitime : elle est souvent commode et rapide. Mais elle mérite d’être comparée, sur des critères qui ne se réduisent pas au montant de la cotisation :

• le périmètre exact de l’ouvrage assuré : la maison seule, ou également les annexes, la piscine, le sous-sol, les terrassements, les VRD ?
• le coût de construction déclaré et son mode d’actualisation en cas d’avenant ou de travaux réservés ;
• les franchises applicables et leur incidence sur les petits désordres ;
• les extensions facultatives parfois adjointes au socle obligatoire : dommages immatériels consécutifs, bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables, existant ;
• les conditions de déclaration de sinistre et les modalités d’expertise.

Rappelons le mécanisme d’indemnisation prévu par l’article L242-1 : l’assureur dispose d’un délai maximal de soixante jours pour se prononcer sur la mise en jeu des garanties, puis de quatre-vingt-dix jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre pour présenter une offre d’indemnité, le règlement intervenant dans les quinze jours suivant l’acceptation. Le non-respect de ces délais, ou une offre manifestement insuffisante, permet à l’assuré d’engager les travaux nécessaires, l’indemnité étant alors majorée d’un intérêt égal au double du taux légal.

Faire jouer la concurrence, c’est donc arbitrer entre des architectures de garanties, pas seulement entre des prix. C’est le rôle du courtier : Batirio place votre risque auprès de plusieurs assureurs et vous restitue la comparaison.