Comment fonctionne la DO pour un promoteur ou une vente en VEFA ?

Une opération de promotion immobilière met face à face deux profils très différents : d’un côté un professionnel qui pilote la construction et porte des obligations d’assurance lourdes, de l’autre des acquéreurs qui achètent souvent sur plan, avant même que les fondations soient coulées. La dommages-ouvrage est le point de rencontre entre les deux. Bien montée, elle protège l’opération et rassure les acheteurs ; oubliée ou mal transmise, elle devient un contentieux à retardement au moment des premières livraisons. Voici comment elle s’articule concrètement, côté promoteur comme côté acquéreur en vente en l’état futur d’achèvement.

L’article L242-1 du Code des assurances ne vise pas seulement le particulier qui fait bâtir sa maison. Il s’applique à toute personne, physique ou morale, qui agit en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire et fait réaliser des travaux. Le promoteur coche au moins deux de ces cases : il est propriétaire du terrain et de l’ouvrage en cours d’édification, et il est vendeur des lots.

Trois caractéristiques de cette obligation méritent d’être soulignées :

• Elle est antérieure au chantier. Le texte impose une souscription avant l’ouverture du chantier. Une opération lancée sans police en place place le promoteur en infraction dès le premier coup de pelle.
• Elle est souscrite pour le compte des propriétaires successifs. Le contrat n’est pas fait pour le seul promoteur : il est expressément destiné à profiter aux propriétaires qui se succéderont sur l’ouvrage.
• L’exception familiale ne joue pas. La dispense prévue au bénéfice de la personne physique qui construit un logement pour elle-même ou ses proches est, par construction, inapplicable à une opération destinée à la vente.

La sanction en cas de manquement est prévue à l’article L243-3 du Code des assurances : six mois d’emprisonnement et 75 000 euros d’amende, ou l’une de ces deux peines seulement. À cela s’ajoutent des conséquences très concrètes sur l’opération elle-même : un notaire réticent à recevoir les actes, des banques qui retiennent les déblocages de fonds, des acquéreurs qui refusent de signer.

Le promoteur reste par ailleurs exposé au titre de sa propre responsabilité. Le vendeur d’un ouvrage qu’il a fait construire est assimilé à un constructeur au sens de l’article 1792-1 du Code civil : il répond des désordres décennaux devant ses acquéreurs, indépendamment des entreprises qu’il a missionnées. La dommages-ouvrage ne dispense donc pas d’une couverture de responsabilité adaptée à ce statut. Batirio, courtier en assurance construction, aide les promoteurs à cartographier ces obligations avant le lancement de l’opération.

La vente en l’état futur d’achèvement est définie par le Code de la construction et de l’habitation, au sein du chapitre consacré aux ventes d’immeubles à construire. Le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol et la propriété des constructions existantes ; les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, celui-ci payant le prix à l’avancement.

La dommages-ouvrage suit ce mouvement. Deux textes s’articulent :

• l’article L242-1 du Code des assurances, qui prévoit une souscription pour le compte des propriétaires successifs de l’ouvrage ;
• l’article L121-10 du même code, selon lequel, en cas d’aliénation de la chose assurée, l’assurance continue de plein droit au profit de l’acquéreur, à charge pour lui d’exécuter les obligations du contrat.

Autrement dit, l’acheteur d’un lot n’a aucune démarche de « transfert » à accomplir : il devient bénéficiaire de la police par le seul effet de la vente. En cas de revente ultérieure du logement dans le délai décennal, le mécanisme se reproduit à l’identique au profit du nouveau propriétaire.

Le point de départ du délai est souvent mal compris. Les dix ans ne courent ni à compter de la signature de l’acte, ni à compter de la remise des clés, mais à compter de la réception des travaux, conformément à l’article 1792-4-1 du Code civil. Un acquéreur qui achète un lot livré tardivement dans un programme réceptionné deux ans plus tôt ne dispose donc plus que du solde de la période décennale.

Dernier point pour les immeubles collectifs : la police souscrite par le promoteur porte sur l’ouvrage dans son ensemble, parties communes comprises. Le syndicat des copropriétaires a tout intérêt à en récupérer une copie complète dès la première assemblée générale, car c’est lui qui déclarera les sinistres affectant les communes.

Acheter en VEFA, c’est acheter un ouvrage qui n’existe pas encore. Les documents d’assurance sont donc l’un des rares éléments tangibles dont vous disposez pour vérifier le sérieux du montage. Réclamez-les et lisez-les, plutôt que de vous contenter d’une mention rassurante dans une plaquette commerciale.

L’article L243-2 du Code des assurances joue ici un rôle protecteur souvent ignoré : lorsqu’un acte intervient avant l’expiration du délai décennal, il doit mentionner l’existence ou l’absence des assurances, et l’attestation doit y être annexée. Si votre acte reste muet, posez la question par écrit à votre notaire avant la signature, pas après.

Un conseil supplémentaire : rangez ces pièces au même endroit que votre acte notarié et conservez-les pendant toute la durée décennale. En cas de désordre survenant huit ans après la réception, retrouver l’attestation d’origine est parfois plus difficile que de constater la fissure. Batirio accompagne les acquéreurs qui souhaitent faire relire ces documents et comprendre l’étendue exacte des couvertures dont ils bénéficient.

La dommages-ouvrage n’est qu’un étage de la protection. Une opération de promotion superpose plusieurs garanties, chacune avec sa durée et son objet propres. Les confondre conduit à déclarer un désordre à la mauvaise garantie et à perdre du temps.

S’ajoutent des couvertures qui ne sont pas obligatoires mais que beaucoup d’opérations retiennent : la tous risques chantier, qui protège l’ouvrage pendant l’exécution des travaux, et les garanties complémentaires à la dommages-ouvrage souvent proposées dans les polices dites « constructeur non réalisateur ». Ces dernières couvrent la responsabilité du promoteur en sa qualité de vendeur d’ouvrage, distincte de celle des entreprises.

Côté financier, la garantie financière d’achèvement encadrée par le Code de la construction et de l’habitation sécurise l’acheteur contre la défaillance du promoteur en cours de construction. Elle ne couvre aucun désordre technique : elle garantit que l’immeuble sera terminé, rien de plus.

Pour un promoteur, la difficulté n’est donc pas de souscrire une police isolée mais d’assembler un programme d’assurance cohérent, sans trou entre les garanties ni double couverture inutile. Batirio, en qualité de courtier, analyse votre opération, place le risque auprès des assureurs du marché et vous conseille sur l’architecture d’ensemble. La décision de garantie et l’indemnisation restent, elles, du ressort de l’assureur.