Quelles sanctions en cas de défaut de dommages-ouvrage ?

La question revient systématiquement lorsqu’un projet de construction se monte dans l’urgence ou avec un budget tendu : que risque-t-on vraiment à ne pas souscrire la dommages-ouvrage ? La réponse comporte deux volets qu’il faut soigneusement distinguer. Le volet pénal, sévère sur le papier, connaît une exception large qui vise justement la majorité des particuliers. Le volet civil et financier, lui, ne connaît aucune exception et se révèle souvent bien plus douloureux le jour où un désordre structurel apparaît.

Le texte est bref et sans détour. Quiconque contrevient aux dispositions des articles L241-1 à L242-1 du code des assurances est puni d’un emprisonnement de six mois et d’une amende de 75 000 euros, ou de l’une de ces deux peines seulement.

Ce dispositif de sanction est directement issu de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978. Le législateur a voulu donner une portée réelle à l’obligation d’assurance, qui serait restée théorique sans volet répressif. Sont ainsi visés :

• le constructeur qui intervient sans avoir souscrit de responsabilité civile décennale, en violation de l’article L241-1 ;
• le maître d’ouvrage, le vendeur ou son mandataire qui fait réaliser des travaux sans dommages-ouvrage, en violation de l’article L242-1.

Deux précisions techniques méritent d’être connues.

D’une part, l’infraction se constitue au moment de l'ouverture du chantier sans couverture, et non au moment du sinistre. Souscrire après coup ne fait pas disparaître le manquement, même si cela améliore évidemment la situation pratique.

D’autre part, lorsque le maître d’ouvrage est une personne morale — société, SCI, promoteur —, la responsabilité pénale peut être recherchée tant du côté de la personne morale que de celui de son dirigeant, selon les règles de droit commun.

Dans les faits, les poursuites pénales pour ce seul motif restent peu fréquentes et interviennent le plus souvent à l’occasion d’un contentieux plus large, par exemple lorsqu’un sinistre grave met en cause un professionnel de la construction. Cette rareté relative ne doit pas être lue comme une tolérance : elle traduit surtout le fait que le vrai coût du défaut d’assurance se joue ailleurs, sur le terrain civil.

Le second alinéa de l’article L243-3 pose une exception importante, souvent mal comprise. Ces dispositions ne s’appliquent pas à la personne physique construisant un logement pour l’occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.

L’exception est donc doublement encadrée :

• elle vise une personne physique, à l’exclusion des sociétés et des SCI, y compris familiales ;
• elle vise un logement destiné à un cercle familial précisément énuméré : soi-même, son conjoint, ses ascendants, ses descendants, ou les ascendants et descendants du conjoint.

Sortent en revanche du champ de cette tolérance, et restent donc pénalement exposés :

• le particulier qui fait construire un bien destiné à la location ou à la revente ;
• la SCI, même constituée entre proches, puisqu’il s’agit d’une personne morale ;
• tout local professionnel, commercial ou mixte, l’exception étant limitée au logement ;
• le promoteur, le marchand de biens et, plus généralement, tout professionnel de la construction.

Il faut insister sur un point : cette exception neutralise les sanctions pénales, rien de plus. L’obligation de s’assurer posée par l’article L242-1 demeure entière. Le particulier concerné reste donc :

• tenu de mentionner l’absence de dommages-ouvrage dans l’acte en cas de vente dans les dix ans (article L243-2) ;
• exposé aux recours de l’acquéreur en cas de désordre postérieur ;
• privé du préfinancement des réparations, sans aucune compensation.

Autrement dit, la loi renonce à punir l’auto-constructeur, mais elle ne le protège pas. C’est une nuance qui coûte cher lorsqu’elle est découverte au stade du sinistre.

C’est ici que se situe le véritable enjeu. Sans dommages-ouvrage, vous perdez le mécanisme central voulu par la loi Spinetta : le préfinancement des travaux hors recherche de responsabilité.

Le parcours devient alors le suivant :

1. identifier l’entreprise à l’origine du désordre, ce qui suppose déjà une analyse technique ;
2. obtenir son attestation décennale et vérifier que l’activité concernée y figurait bien ;
3. engager une procédure, généralement précédée d’un référé-expertise dont vous avancez les frais ;
4. attendre le rapport d’expertise, puis le jugement au fond ;
5. obtenir enfin l’exécution de la décision.

Chacune de ces étapes prend du temps, souvent plusieurs années au total. Pendant ce temps, le désordre s’aggrave, le logement peut devenir partiellement inutilisable, et les frais s’accumulent : honoraires d’avocat, frais d’expert, éventuelles mesures conservatoires, parfois relogement.

Plusieurs situations peuvent en outre faire échouer le recours :

• l’entreprise a été radiée ou liquidée, cas fréquent au bout de six ou sept ans ;
• l’entreprise n’était pas assurée, ou pas pour l’activité en cause ;
• plusieurs intervenants sont impliqués et se renvoient la responsabilité, ce qui allonge encore la procédure ;
• le délai décennal de l’article 1792-4-1 du code civil arrive à échéance avant que l’action ne soit engagée.

À l’inverse, avec une dommages-ouvrage, l’assureur doit se prononcer sous soixante jours et présenter une offre sous quatre-vingt-dix jours. Le chantier de réparation démarre pendant que le débat sur les responsabilités se poursuit entre assureurs.

Rapporté au coût d’un contrat souscrit avant l’ouverture du chantier, l’écart économique est sans commune mesure. C’est ce calcul, plus que la menace pénale, qui doit guider la décision.

Nettement, et pour plusieurs raisons cumulatives.

D’abord, ils ne bénéficient jamais de l’exception du second alinéa de l’article L243-3, réservée à la personne physique construisant son propre logement ou celui de sa famille proche. Le promoteur, le marchand de biens, la SCI de rapport, le lotisseur et le constructeur de maisons individuelles restent donc pleinement dans le champ des sanctions pénales.

Ensuite, ils cumulent souvent deux obligations d’assurance :

Un promoteur qui fait construire pour vendre est ainsi concerné par la dommages-ouvrage en tant que maître d’ouvrage, et peut l’être par la décennale s’il assume des missions de conception ou de réalisation.

Ils encourent enfin des conséquences professionnelles que le particulier ne connaît pas :

• impossibilité de produire l’attestation exigée à l’appui des devis et factures par l’article L243-2, ce qui ferme l’accès aux marchés publics et aux appels d’offres privés sérieux ;
• refus de garantie financière d’achèvement, blocage des ventes en état futur d’achèvement ;
• engagement de la responsabilité personnelle du dirigeant ;
• atteinte durable à la réputation, dans un secteur où la vérification des attestations est devenue systématique.

Pour un professionnel, la question n’est donc pas de savoir s’il sera sanctionné, mais de constater qu’il ne pourra tout simplement pas travailler normalement sans couverture valide. Batirio, courtier ORIAS n° 22001730, aide les entreprises et les maîtres d’ouvrage professionnels à structurer leur dossier et à placer ces risques auprès du marché avant l’ouverture des chantiers.