Que risque un vendeur qui n'a pas souscrit de dommages-ouvrage ?

Vous mettez en vente une maison que vous avez fait construire il y a six ou sept ans, ou un bien lourdement rénové, et le notaire vous réclame l’attestation de dommages-ouvrage. Vous découvrez alors que ce contrat n’a jamais été souscrit. La situation est plus fréquente qu’on ne le croit, notamment chez les auto-constructeurs et sur les rénovations menées au fil de l’eau. Elle n’est pas bloquante en soi, mais elle expose le vendeur à un risque financier réel qui peut ressurgir plusieurs années après la signature.

Oui, et sans ambiguïté. L'article L243-2 du code des assurances prévoit que lorsqu’un acte intervenant avant l’expiration du délai de dix ans de l’article 1792-4-1 du code civil a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance du bien, mention doit être faite dans le corps de l’acte ou en annexe de l’existence ou de l’absence des assurances construction. L’attestation d’assurance, lorsqu’elle existe, y est annexée.

Trois conséquences pratiques en découlent.

• Le notaire ne peut pas passer l’information sous silence : il interroge systématiquement le vendeur et consigne la réponse.
• La mention porte sur toutes les cessions, quelle que soit la nature du contrat qui confère la propriété ou la jouissance, à l’exception des baux à loyer.
• L’absence de dommages-ouvrage devient une information portée à la connaissance de l’acquéreur avant la signature, ce qui pèse mécaniquement sur la négociation.

Le délai de référence est celui de la garantie décennale, soit dix ans à compter de la réception des travaux. C’est donc la date du procès-verbal de réception, et non celle de l’achèvement ressenti ou de l’emménagement, qui détermine si vous êtes ou non dans la fenêtre concernée.

Attention également aux rénovations. Si vous avez repris la charpente, refait la toiture, ouvert un mur porteur ou créé une extension, ces travaux relèvent des articles 1792 et suivants du code civil. Le bien peut donc être ancien tout en abritant des travaux récents encore couverts par la décennale : la mention s’impose alors pour ces travaux.

Réunir en amont l’ensemble du dossier — permis, marchés, procès-verbal de réception, attestations décennales des entreprises — permet de présenter une situation claire plutôt que subie.

Aucune règle de droit n’interdit de vendre sans dommages-ouvrage. Le risque est d’abord économique et se manifeste au moment de la transaction.

Un acquéreur averti, ou son conseil, comprend immédiatement ce que l’absence de dommages-ouvrage implique : en cas de fissure structurelle ou d’infiltration invalidante dans les années qui suivent, il devra lui-même identifier l’entreprise responsable, l’assigner et supporter l’avance des frais d’expertise. Cette perspective se traduit très concrètement par :

• une demande de décote sur le prix affiché, souvent calée sur le coût estimé d’un contrat qui n’a pas été souscrit ou sur le risque perçu ;
• une clause de garantie ou une retenue sur le prix négociée par l’acquéreur ;
• un allongement du délai de vente, certains acquéreurs préférant renoncer plutôt que d’assumer ce risque ;
• des difficultés de financement, certains prêteurs interrogeant le dossier d’assurance construction.

Il faut aussi anticiper l’effet sur la confiance. L’absence de dommages-ouvrage amène l’acquéreur à s’interroger sur le reste du dossier : les entreprises étaient-elles assurées ? La réception a-t-elle été formalisée ? Les travaux ont-ils été déclarés ? Une seule pièce manquante suffit parfois à faire basculer une négociation qui se présentait bien.

À l’inverse, un vendeur qui présente un dossier complet — dommages-ouvrage, attestations décennales de chaque intervenant, procès-verbal de réception signé — transforme ces documents en argument commercial. La garantie se transmet automatiquement à l’acquéreur pour la durée restant à courir, ce qui constitue une valeur réelle, immédiatement compréhensible.

Si vous préparez une vente, faites l’inventaire de vos pièces plusieurs mois à l’avance. Récupérer une attestation auprès d’une entreprise encore en activité est simple ; retrouver la trace d’un artisan radié depuis cinq ans l’est beaucoup moins.

C’est le risque le plus lourd, et le moins anticipé. En vendant, vous transférez la propriété, mais vous ne vous débarrassez pas de votre qualité passée de maître d’ouvrage.

L’obligation de souscrire une dommages-ouvrage pesait sur vous au titre de l’article L242-1 du code des assurances, avant l’ouverture du chantier. Si un désordre de nature décennale se manifeste après la vente et que l’acquéreur se trouve privé du mécanisme de préfinancement auquel il aurait dû avoir accès, il dispose d’un terrain d’action contre vous. Le débat porte alors sur le préjudice résultant de l’absence de la garantie qui aurait dû exister.

Trois facteurs aggravent l’exposition :

• l'ampleur des réparations : un désordre structurel se chiffre couramment en dizaines de milliers d’euros ;
• la disparition des entreprises : au bout de sept ou huit ans, une part significative des artisans a cessé son activité, ce qui rend le recours contre le constructeur illusoire ;
• la charge de la preuve et le coût de la procédure, que l’acquéreur cherchera naturellement à faire peser sur le vendeur.

Le fait d’avoir mentionné l’absence de dommages-ouvrage dans l’acte ne vous exonère pas automatiquement. Cette mention informe l’acquéreur, mais elle ne vaut pas renonciation de sa part à agir, et elle ne couvre pas le manquement à l’obligation légale de souscription. Il faut également garder à l’esprit la garantie des vices cachés, qui peut se cumuler avec ce terrain d’action lorsque le vendeur avait connaissance d’un désordre.

Enfin, si vous avez vous-même réalisé une partie des travaux, vous pouvez être regardé comme constructeur et voir votre propre responsabilité décennale recherchée sur ces ouvrages. L’auto-construction et la vente rapide forment ainsi une combinaison particulièrement risquée.

La règle légale est claire : le contrat doit être souscrit avant l’ouverture du chantier. Une fois les travaux engagés, et a fortiori achevés, la souscription devient nettement plus complexe, sans être systématiquement impossible.

Ce qui change concrètement :

• l’assureur ne peut plus s’appuyer sur un risque à construire, mais doit apprécier un ouvrage déjà bâti, ce qui suppose des investigations techniques ;
• un rapport d’un contrôleur technique ou d’un bureau d’études est fréquemment exigé ;
• les désordres déjà apparus, ou dont la cause est identifiable, sont hors garantie : un contrat d’assurance ne couvre pas un sinistre connu ;
• le tarif reflète cette incertitude, et certaines garanties annexes peuvent être restreintes.

Plus le chantier est avancé, plus la marge se referme. La priorité, si vous êtes encore en phase de travaux, est donc d’agir immédiatement plutôt que d’attendre la réception.

Si l’ouvrage est terminé depuis plusieurs années, la voie assurantielle classique se referme le plus souvent. Il reste alors deux leviers, à mobiliser sans tarder :

1. reconstituer le dossier : rassembler les attestations décennales de chaque entreprise intervenue, valables à la date d’ouverture du chantier, ainsi que le procès-verbal de réception. Ces attestations préservent le recours direct de l’acquéreur contre les assureurs des constructeurs, ce qui atténue considérablement le préjudice lié à l’absence de dommages-ouvrage ;
2. être transparent auprès de l’acquéreur et du notaire, en documentant précisément ce qui a été fait, par qui et quand.

Batirio, courtier en assurance construction, examine ce type de situation au cas par cas et vous indique franchement ce qui reste plaçable sur le marché et ce qui ne l’est plus. Mieux vaut une réponse claire, même négative, qu’une découverte le jour de la signature.