J'ai une dommages-ouvrage et je vends avant 10 ans : que devient-elle ?

Vous avez fait construire ou rénover lourdement, vous avez souscrit une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier, et une opportunité professionnelle ou familiale vous conduit à revendre trois, cinq ou huit ans plus tard. La question tombe presque toujours au moment du compromis, posée par le notaire ou par l’acheteur : cette garantie disparaît-elle avec vous ? La réponse est non, et c’est même un atout dans la négociation. Encore faut-il savoir ce qui se transmet exactement, quels documents remettre, et qui fera la déclaration si une fissure ou une infiltration apparaît deux ans après la signature.

Oui, et sans aucune formalité de transfert. L’article L242-1 du code des assurances impose au maître d’ouvrage de souscrire cette assurance pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs. La couverture est donc conçue dès l’origine comme attachée au bien, et non à la personne qui a réglé la prime.

Ce principe est confirmé par l’article L121-10 du même code : en cas d’aliénation de la chose assurée, l’assurance continue de plein droit au profit de l’acquéreur, à charge pour ce dernier d’exécuter les obligations dont le vendeur était tenu envers l’assureur. Concrètement :

• Aucun avenant de transfert n’est nécessaire. La transmission opère par le seul effet de la loi, à la date du transfert de propriété.
• Aucune prime supplémentaire n’est due. La dommages-ouvrage se règle en principe par une prime unique versée à la souscription : l’acquéreur n’a rien à payer pour bénéficier du solde de garantie.
• Le compteur ne redémarre pas. La garantie reste calée sur la date de réception initiale des travaux, pas sur la date de la vente.
• Le vendeur a intérêt à informer l’assureur. L’article L121-10 précise que celui qui aliène le bien reste tenu du paiement des primes échues, mais s’en trouve libéré pour l’avenir dès qu’il a informé l’assureur de la cession par écrit ou sur support durable.

Une nuance de calendrier mérite d’être comprise. La dommages-ouvrage prend effet après l’expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception, et s’éteint en même temps que la responsabilité décennale, dix ans après cette même réception (article 1792-4-1 du code civil). Un acquéreur qui achète cinq ans après la réception dispose donc du solde de la période, pas d’une nouvelle décennie.

Enfin, la transmission joue quel que soit le nombre de reventes successives : deuxième, troisième acquéreur, chacun recueille la garantie résiduelle jusqu’au terme des dix ans.

La remise des justificatifs n’est pas une simple courtoisie commerciale : elle est encadrée. L’article L243-2 du code des assurances prévoit que tout acte transférant la propriété ou la jouissance d’un bien avant l’expiration du délai de dix ans mentionné à l’article 1792-4-1 du code civil doit indiquer, dans le corps de l’acte ou en annexe, l’existence ou l’absence des assurances de construction obligatoires. L’attestation d’assurance y est annexée. Cette règle vise l’ensemble des actes translatifs, à l’exception des contrats de location.

En pratique, réunissez un dossier complet avant même le compromis. Le notaire vous le réclamera, et un dossier prêt évite de retarder la signature :

• L’attestation d’assurance dommages-ouvrage en cours de validité, mentionnant l’adresse du chantier, la nature des travaux et la date de réception.
• Le procès-verbal de réception daté et signé : c’est lui qui fixe le point de départ des dix ans (article 1792-6 du code civil).
• Les attestations de responsabilité décennale de chaque entreprise intervenue, qui permettront à l’assureur d’exercer ses recours.
• Les factures, devis, plans d’exécution et notices des équipements, utiles pour caractériser un désordre et son origine.
• L’historique des sinistres éventuels : déclarations effectuées, décisions de l’assureur, travaux de reprise réalisés et leurs justificatifs.
• La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux déposée en mairie, ainsi que les éventuels rapports de contrôle technique.

Un conseil de méthode : conservez ces pièces au moins pendant toute la durée de la garantie, et remettez-en une copie complète à l’acquéreur contre décharge. Cela protège les deux parties, l’acheteur qui doit pouvoir agir vite, et le vendeur qui démontre avoir rempli son obligation d’information. Chez Batirio, courtier spécialisé en assurance construction, nous aidons nos clients à identifier les pièces manquantes et à solliciter les duplicatas auprès des assureurs concernés avant la signature.

Après la vente, c’est l'acquéreur qui a la qualité d’assuré : c’est donc à lui de déclarer le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage, sur la base de l’attestation qui lui a été remise. Le vendeur n’a plus à intervenir, sauf s’il détient des éléments techniques utiles.

La déclaration doit être adressée sans attendre. Les contrats reprennent les délais des clauses types annexées à l’article A243-1 du code des assurances, et l’article L113-2 du même code impose de déclarer le sinistre dès sa connaissance, dans le délai fixé au contrat. La procédure est ensuite très encadrée par l’article L242-1 :

Ces délais ne sont pas indicatifs. Si l’assureur ne les respecte pas, ou s’il propose une offre manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’en avoir informé, engager lui-même les dépenses nécessaires à la réparation des dommages : l’indemnité versée est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.

Un point souvent mal compris : l’assurance dommages-ouvrage préfinance les travaux de réparation sans attendre qu’un responsable soit désigné. Une fois l’indemnité versée, l’assureur exerce ses recours contre les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité décennale. L’acquéreur n’a donc pas à identifier lui-même l’entreprise fautive ni à engager un procès pour obtenir les fonds, ce qui constitue l’avantage décisif de cette garantie lors d’une revente.

Batirio intervient comme courtier : nous conseillons sur la constitution du dossier de déclaration et sur les pièces attendues, sans nous substituer à l’assureur, qui reste seul décisionnaire de la prise en charge.

C’est le point le plus souvent ignoré des particuliers, et il peut coûter cher. L’article 1792-1 du code civil répute constructeur, notamment, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. Autrement dit, le particulier qui revend dans les dix ans une maison qu’il a fait bâtir ou qu’il a lui-même construite endosse, à l’égard de son acquéreur, la responsabilité de plein droit des articles 1792 et suivants.

Les conséquences sont directes :

• Une présomption de responsabilité pèse sur le vendeur pour les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, sans que l’acquéreur ait à prouver une faute.
• Cette responsabilité dure dix ans à compter de la réception, terme au-delà duquel le vendeur est déchargé (article 1792-4-1 du code civil).
• Les actions se prescrivent par dix ans à compter de la réception (article 1792-4-3 du code civil).

C’est précisément là que la dommages-ouvrage change la donne. Si elle a été souscrite, l’acquéreur qui découvre un désordre décennal s’adresse à l’assureur, obtient le préfinancement des travaux, et l’assureur se retourne ensuite contre les entreprises intervenues. Le vendeur n’est pas pris à partie en première ligne. En son absence, l’acheteur se retourne naturellement contre le vendeur réputé constructeur, qui devra ensuite appeler en garantie des entreprises parfois disparues ou en liquidation.

Le cas de l’auto-construction mérite une vigilance particulière. Les travaux réalisés par le propriétaire lui-même ne sont couverts par aucune assurance de responsabilité décennale, puisqu’aucun professionnel n’est intervenu et que l’assurance obligatoire de l’article L241-1 du code des assurances vise ceux dont la responsabilité décennale peut être engagée à raison de travaux de bâtiment. Le vendeur auto-constructeur reste donc personnellement exposé pendant dix ans sur la part qu’il a réalisée, y compris après la vente. Mieux vaut le savoir avant de fixer son prix et de rédiger les clauses de l’acte.

L’obligation de souscrire existe bel et bien : l’article L242-1 du code des assurances vise toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire du propriétaire, fait réaliser des travaux de construction, et impose une souscription avant l’ouverture du chantier. Le manquement à cette obligation est sanctionné par l’article L243-3 : six mois d’emprisonnement et 75 000 euros d’amende, ou l’une de ces deux peines seulement.

Une exception importante existe toutefois : ces sanctions pénales ne s’appliquent pas à la personne physique qui construit un logement pour l’occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. Attention au contresens fréquent : cette exception neutralise la sanction pénale, pas les conséquences civiles ni l’obligation de déclarer l’absence d’assurance lors de la vente.

Car au moment de vendre, l’article L243-2 impose de mentionner dans l’acte, ou en annexe, l'existence ou l’absence des assurances obligatoires. Une case « absence de dommages-ouvrage » n’est jamais neutre dans une négociation. Ses effets concrets :

• L’acquéreur perd le préfinancement. En cas de désordre, il devra identifier le responsable, agir contre lui et, le cas échéant, patienter jusqu’à l’issue d’une expertise puis d’une procédure.
• Le prix est fréquemment renégocié, l’acheteur intégrant ce risque et le coût potentiel des reprises.
• Le vendeur reste en première ligne s’il est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du code civil.
• La régularisation est difficile : la souscription étant prévue avant l’ouverture du chantier, une couverture postérieure n’est pas la règle et relève de solutions de marché spécifiques, examinées au cas par cas.

Batirio, en tant que courtier, ne garantit ni n’indemnise : notre rôle est d’analyser votre situation, de vous dire clairement ce qui est plaçable et ce qui ne l’est pas, et de vous aider à sécuriser la documentation qui accompagnera la vente.