Qui doit souscrire l'assurance dommages-ouvrage ?

La confusion est fréquente sur les chantiers : beaucoup de maîtres d’ouvrage pensent que l’assurance dommages-ouvrage (DO) est prise en charge par l’entreprise qui construit, tandis que certains artisans croient devoir la souscrire pour rassurer leur client. Résultat : des chantiers démarrent sans DO, et le problème n’apparaît que des années plus tard, au moment d’un sinistre ou d’une revente. Savoir qui est légalement tenu de souscrire est donc la toute première question à trancher avant l’ouverture du chantier. En tant que courtier spécialisé en assurance construction, Batirio commence toujours par identifier votre rôle exact dans l’opération : c’est lui qui détermine la couverture dont vous avez besoin.

L’article L242-1 du Code des assurances est explicite : l’obligation pèse sur toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction. C’est ce que l’on appelle le maître d’ouvrage : celui qui commande les travaux, les finance et deviendra propriétaire de l’ouvrage.

Trois critères se cumulent pour être concerné :

• Être à l’initiative des travaux. Vous décidez de construire, d’étendre, de surélever ou de rénover lourdement. Vous signez les marchés avec les entreprises.
• Agir comme propriétaire, vendeur ou mandataire. Le texte vise aussi bien le propriétaire du terrain que le vendeur d’un bien à construire ou le mandataire agissant pour le compte du propriétaire.
• Faire réaliser des travaux de construction relevant de la responsabilité décennale, c’est-à-dire susceptibles d’engager la présomption des articles 1792 et suivants du Code civil.

Le maître d’ouvrage ne se définit donc pas par sa compétence technique ni par sa taille : un particulier qui fait bâtir une maison individuelle occupe exactement la même position juridique qu’un promoteur qui lance une résidence de trente logements. Ce qui compte, c’est le rôle joué dans l’opération.

Attention à une figure souvent négligée : celui qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’il a construit ou fait construire est réputé constructeur par l’article 1792-1 du Code civil. Un maître d’ouvrage qui revend dans les dix ans se retrouve donc lui-même débiteur d’une responsabilité décennale envers son acquéreur. C’est l’une des raisons pour lesquelles la DO n’est pas seulement une formalité administrative : elle sécurise autant l’occupant que le futur vendeur.

Dernier point : la DO se souscrit pour le compte des propriétaires successifs. Elle est attachée à l’ouvrage, pas à la personne. Elle se transmet automatiquement aux acquéreurs pendant toute la durée de la garantie.

La règle est unique, mais son application varie selon le montage de l’opération. Voici les situations les plus courantes.

Le cas de la copropriété mérite une attention particulière. Lorsqu’un syndicat de copropriétaires engage des travaux structurels sur les parties communes — ravalement avec reprise de structure, réfection de toiture-terrasse, création d’un ascenseur, reprise en sous-œuvre — il agit en maître d’ouvrage. Le syndic souscrit alors la DO au nom du syndicat, après vote de l’assemblée générale. Oublier cette étape expose l’ensemble des copropriétaires.

Le cas du mandataire est également fréquent : un assistant à maîtrise d’ouvrage, un maître d’ouvrage délégué ou un syndic peuvent souscrire matériellement le contrat, mais c’est bien le propriétaire de l’ouvrage qui reste juridiquement l’assuré et le débiteur de l’obligation.

Enfin, en vente en l’état futur d’achèvement, c’est le vendeur-promoteur qui souscrit : l’acquéreur, lui, bénéficie du contrat sans avoir à le souscrire, la garantie suivant l’ouvrage. Vérifiez systématiquement que l’attestation figure au dossier avant de signer.

Le système d’assurance construction issu de la loi Spinetta repose sur deux contrats distincts, portés par deux personnes différentes. Confondre les deux est l’erreur la plus répandue.

• L’assurance de responsabilité décennale (article L241-1 du Code des assurances) est souscrite par le constructeur : entreprise, artisan, architecte, bureau d’études, maître d’œuvre. Elle couvre sa responsabilité lorsqu’un désordre lui est imputable.
• L’assurance dommages-ouvrage (article L242-1) est souscrite par le maître d’ouvrage. Elle intervient sans recherche de responsabilité pour préfinancer les réparations.

Cette dualité a une logique redoutablement efficace. Sans DO, le maître d’ouvrage victime d’un désordre décennal devrait d’abord identifier le responsable parmi les intervenants, puis engager une procédure, souvent avec expertise judiciaire, avant d’obtenir la moindre somme. Avec la DO, il déclare son sinistre et l’assureur dispose de 60 jours au maximum pour notifier sa position sur la mise en jeu des garanties, puis de 90 jours au maximum à compter de la déclaration pour présenter une offre d’indemnité. En cas d’acceptation, le règlement intervient dans les quinze jours. L’assureur DO se retourne ensuite contre les responsables et leurs assureurs décennaux : ce n’est plus votre problème.

Autrement dit, la décennale protège d’abord le constructeur contre les conséquences de sa responsabilité ; la DO protège le maître d’ouvrage contre l’attente et l’insolvabilité. Les deux sont complémentaires, aucune ne remplace l’autre.

En pratique, exigez toujours des entreprises leur attestation d’assurance décennale jointe aux devis et factures, comme le prévoit l’article L243-2 du Code des assurances. Vérifiez que les activités mentionnées correspondent bien aux travaux confiés : une attestation « maçonnerie » ne couvre pas une pose de couverture. C’est un contrôle que Batirio, en qualité de courtier, vous aide à mener avant l’ouverture du chantier.

Le calendrier est impératif : la dommages-ouvrage doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. Ce n’est pas une recommandation, c’est la lettre même de l’article L242-1. Un chantier déjà démarré rend la souscription nettement plus difficile, et un chantier achevé la rend en pratique très délicate, avec des conditions dégradées lorsqu’elle reste envisageable.

La garantie, elle, prend effet plus tard : elle joue après l’expiration de la garantie de parfait achèvement d’un an prévue à l’article 1792-6 du Code civil, donc à partir de la fin de la première année suivant la réception, et jusqu’au terme des dix ans. Par exception, elle peut intervenir avant réception lorsque, après mise en demeure restée infructueuse, le marché est résilié pour inexécution par l’entrepreneur — ou après réception lorsque l’entrepreneur n’a pas honoré ses obligations de parfait achèvement.

Tous les ouvrages ne sont pas concernés. L’article L243-1-1 du Code des assurances écarte de l’obligation d’assurance construction, notamment :

• les ouvrages maritimes, lacustres, fluviaux ;
• les infrastructures routières, portuaires, aéroportuaires, héliportuaires et ferroviaires ;
• les ouvrages de traitement des déchets urbains et effluents industriels ;
• les voiries, ouvrages piétonniers, parcs de stationnement, réseaux divers, canalisations, lignes et câbles, ainsi que leurs ouvrages annexes — sauf s’ils sont accessoires à un ouvrage soumis à l’obligation.

Le même article précise que l’obligation ne s’applique pas aux ouvrages existants, sauf lorsqu’ils deviennent techniquement indivisibles des ouvrages neufs. C’est un point décisif en rénovation lourde : une extension ou une surélévation qui s’incorpore au bâti existant fait généralement basculer l’opération dans le champ de l’obligation.

En cas de doute sur la qualification de vos travaux, faites analyser le programme avant de signer les marchés. Un courtier spécialisé qualifie l’ouvrage, identifie le maître d’ouvrage et vous oriente vers la couverture adaptée.