Qu'est-ce que l'assurance dommages-ouvrage (DO) ?

Vous faites construire une maison, vous surélevez un pavillon ou vous engagez une rénovation lourde : dès que les travaux touchent à la structure, vous devenez maître d’ouvrage au sens de la loi. À ce titre, une assurance vous est imposée avant même le premier coup de pioche, la dommages-ouvrage. Beaucoup de particuliers la découvrent trop tard, au moment où une fissure traversante ou une infiltration apparaît et où chacun se renvoie la responsabilité. Comprendre ce contrat, c’est s’éviter des années de procédure pour obtenir la réparation d’un désordre qui n’est pas de votre fait.

L’assurance dommages-ouvrage appartient à la catégorie des assurances de chose, et non des assurances de responsabilité. Cette distinction, qui paraît purement technique, change tout en pratique : l’assureur n’indemnise pas parce qu’une faute a été prouvée, mais parce qu’un dommage matériel affectant votre bien est survenu et qu’il entre dans le champ de la garantie.

Le texte fondateur est l'article L242-1 du code des assurances, issu de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta. Il impose de souscrire, avant l’ouverture du chantier, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont les constructeurs répondent au titre de la responsabilité décennale.

Le dispositif issu de la loi Spinetta repose sur deux étages complémentaires, qu’il ne faut jamais confondre :

• la responsabilité civile décennale, obligatoire pour chaque entreprise qui intervient sur l’ouvrage (article L241-1 du code des assurances) ;
• la dommages-ouvrage, obligatoire pour celui qui fait construire (article L242-1).

Une fois l’indemnité versée, l’assureur dommages-ouvrage exerce un recours subrogatoire contre le constructeur à l’origine du désordre et contre son assureur décennale. Le débat sur les responsabilités a donc bien lieu, mais après les travaux de réparation, et sans vous.

Sans dommages-ouvrage, le maître d’ouvrage doit identifier lui-même le responsable, l’assigner, avancer les frais d’expertise judiciaire et attendre le jugement, souvent plusieurs années, avant de voir le premier euro. Avec ce contrat, le désordre est traité pendant que la question des responsabilités se règle en arrière-plan. En tant que courtier en assurance construction, Batirio intervient en amont pour cadrer la déclaration de risque et placer le contrat auprès du marché.

L’article L242-1 vise « toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction ». La formule est volontairement large et couvre des profils très différents :

• le particulier qui fait bâtir sa maison, seul ou via un contrat de construction de maison individuelle ;
• la SCI ou le bailleur privé qui fait réaliser des travaux structurels ;
• le promoteur, le marchand de biens, le lotisseur ;
• le bailleur social, la collectivité, la copropriété représentée par son syndic ;
• l'architecte ou le maître d’œuvre mandaté lorsqu’il agit au nom du propriétaire.

Le moment de la souscription n’est pas négociable : le contrat doit être signé avant l’ouverture du chantier. En pratique, l’assureur demande le permis de construire, les devis ou marchés signés, les attestations décennales de chaque entreprise et, selon la nature du projet, un rapport de contrôle technique. Souscrire une fois les fondations coulées devient nettement plus difficile, et la prime s’en ressent.

La dommages-ouvrage donne lieu à une prime unique, payée en une fois au départ, et non à une cotisation annuelle. Elle est généralement exprimée en pourcentage du coût total de construction.

Attention à une idée reçue fréquente : l'article L243-3 écarte les sanctions pénales pour la personne physique qui construit un logement destiné à être occupé par elle-même, son conjoint, ses ascendants ou descendants. Cette exception ne supprime en rien l’obligation civile de s’assurer, ni les conséquences financières d’un sinistre non couvert. Beaucoup d’auto-constructeurs confondent les deux et le découvrent au moment de revendre.

Les travaux de rénovation ne sont pas hors champ. Dès qu’ils touchent aux fondations, aux murs porteurs, à la charpente, à la couverture ou à l’étanchéité, ils relèvent des articles 1792 et suivants du code civil et appellent donc une dommages-ouvrage.

La dommages-ouvrage suit exactement le périmètre de la responsabilité décennale défini par l'article 1792 du code civil. Sont visés les dommages qui, même résultant d’un vice du sol, compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Concrètement, entrent typiquement dans le champ de la garantie :

• les fissures traversantes affectant les murs porteurs ou le dallage ;
• l’affaissement ou le tassement différentiel des fondations ;
• la déformation ou la rupture d’éléments de charpente ;
• les infiltrations répétées par la toiture ou la façade rendant le logement inhabitable ;
• un défaut d’étanchéité de terrasse ou de cuvelage entraînant des désordres structurels ;
• une installation de chauffage indissociable du bâti rendant le logement inoccupable en hiver.

À l’inverse, plusieurs catégories de désordres échappent classiquement à la garantie :

Ce dernier point mérite l’attention. Sur une rénovation, la partie déjà bâtie n’est pas automatiquement garantie : la garantie des existants se négocie séparément, et son absence explique une part importante des déceptions au moment du sinistre. De même, la perte de loyers ou les frais de relogement relèvent des dommages immatériels et supposent une extension expresse.

Le rôle d’un courtier est précisément de comparer ces périmètres, qui varient sensiblement d’un contrat à l’autre, plutôt que de s’arrêter au seul montant de la prime.

C’est là que la dommages-ouvrage montre tout son intérêt : l’article L242-1 enferme l’assureur dans un calendrier strict, ce qui est rare en droit des assurances.

La sanction du non-respect de ces délais est dissuasive. Si l’assureur ne respecte pas le calendrier ou propose une indemnité manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’en avoir informé, engager les dépenses nécessaires à la réparation. L’indemnité versée par l’assureur est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.

En amont, la déclaration de sinistre obéit aux règles communes du contrat d’assurance. L'article L113-2 du code des assurances impose que le délai prévu au contrat ne soit pas inférieur à cinq jours ouvrés. Adressez votre déclaration par lettre recommandée avec avis de réception, en décrivant précisément la nature du désordre, sa date d’apparition et son évolution, et en joignant photographies, procès-verbal de réception et devis.

Enfin, l'article L114-1 fixe une prescription biennale : les actions dérivant du contrat d’assurance se prescrivent par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. Un désordre constaté et laissé sans déclaration pendant plusieurs années peut donc devenir juridiquement inexploitable, même si la garantie décennale, elle, court toujours.

Batirio accompagne ses assurés dans la constitution du dossier de déclaration, afin que les délais légaux commencent à courir sur une base complète et incontestable.

La dommages-ouvrage prend effet à l’expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception des travaux prononcée dans les conditions de l’article 1792-6 du code civil. Elle couvre ensuite les désordres de nature décennale jusqu’au terme du délai de dix ans prévu par l'article 1792-4-1 du code civil.

Deux cas permettent toutefois de l’actionner plus tôt :

• avant la réception, lorsque le contrat conclu avec l’entreprise a été résilié pour inexécution de ses obligations, après mise en demeure restée infructueuse ;
• après la réception mais pendant l’année de parfait achèvement, lorsque l’entreprise n’exécute pas ses obligations malgré une mise en demeure restée sans effet.

Ce point est souvent décisif en cas de défaillance ou de liquidation judiciaire d’une entreprise en cours de chantier. Il suppose cependant de respecter scrupuleusement le formalisme de la mise en demeure : une simple relance téléphonique ou un courriel ne suffisent pas.

Autre caractéristique essentielle : la garantie est attachée à l’ouvrage, pas à la personne. Elle se transmet automatiquement aux propriétaires successifs pendant toute la durée de validité. Un acquéreur qui rachète une maison de six ans bénéficie donc du contrat souscrit par le premier maître d’ouvrage, sans démarche particulière.

Cette transmissibilité fait de la dommages-ouvrage un véritable actif patrimonial. À la revente, l'article L243-2 du code des assurances impose de mentionner dans l’acte l’existence ou l’absence de cette assurance, et d’y annexer l’attestation. Un dossier complet rassure l’acquéreur, sécurise le notaire et évite les négociations de dernière minute sur le prix.

Conservez donc précieusement le contrat, l’attestation, le procès-verbal de réception et les attestations décennales des entreprises : ces pièces vous seront réclamées jusqu’à la dixième année suivant la réception.