Le maître d'ouvrage doit-il aussi souscrire une assurance ?

On associe spontanément l’assurance construction aux entreprises : l’artisan doit être couvert en décennale, c’est entendu. On oublie plus souvent que celui qui fait construire a lui aussi une obligation d’assurance. Particulier qui fait bâtir sa maison, SCI qui rénove un immeuble de rapport, promoteur, syndicat de copropriétaires engageant des travaux de structure : tous sont maîtres d’ouvrage au sens de la loi et tous doivent, en principe, souscrire une dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. Cette obligation, méconnue, se rappelle brutalement au souvenir des propriétaires le jour d’un sinistre ou d’une revente. Voici comment elle fonctionne, à qui elle s’applique et ce qu’elle change concrètement.

L’article L242-1 du Code des assurances vise « toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction ». La formule est volontairement large : elle ne dépend ni de la compétence technique de l’intéressé, ni de sa qualité de professionnel.

Sont donc maîtres d’ouvrage :

• Le particulier qui fait construire une maison individuelle, qu’il passe par un constructeur, un architecte ou qu’il traite lot par lot avec des artisans.
• La SCI ou la société d’exploitation qui fait édifier ou rénover lourdement un bâtiment lui appartenant.
• Le promoteur ou le vendeur en l’état futur d’achèvement, qui fait construire pour revendre.
• Le syndicat de copropriétaires, lorsqu’il engage des travaux affectant la structure, la toiture ou l’étanchéité des parties communes.
• Le bailleur qui fait réaliser des travaux de nature décennale sur son bien loué.
• Le mandataire agissant pour le compte du propriétaire, par exemple un maître d’ouvrage délégué.

Une confusion fréquente mérite d’être levée : être maître d’ouvrage ne signifie pas être constructeur. Vous ne réalisez pas les travaux, vous les commandez. Mais la loi vous impose tout de même une assurance, parce que le système voulu par le législateur en 1978 repose sur deux étages complémentaires : l’assurance de responsabilité des constructeurs d’un côté (article L241-1 du Code des assurances), l’assurance de choses du maître d’ouvrage de l’autre (article L242-1).

Attention également à l’auto-construction. Le particulier qui réalise lui-même une partie des travaux ne cesse pas d’être maître d’ouvrage ; il cumule au contraire les casquettes, et pourra être regardé comme constructeur pour les ouvrages qu’il a exécutés s’il revend le bien dans les dix ans.

Le texte est net : l’assurance doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. Ce n’est pas une formalité administrative, c’est une condition de faisabilité. Une fois les travaux commencés, les assureurs acceptent rarement d’intervenir, et lorsqu’ils le font, c’est au prix d’un contrôle technique renforcé, d’une visite de chantier et de conditions plus strictes. Après réception, la souscription devient en pratique très difficile.

Il faut ensuite distinguer souscription et prise d’effet des garanties. Selon l’article L242-1, la garantie prend effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement, c’est-à-dire un an après la réception au sens de l’article 1792-6 du Code civil. Pendant cette première année, c’est l’entreprise qui doit reprendre les désordres signalés.

Le même article prévoit toutefois deux hypothèses d’intervention anticipée :

• Avant réception, après résiliation du contrat conclu avec l’entreprise pour inexécution de ses obligations.
• Après réception mais avant la fin de l’année de parfait achèvement, lorsque l’entreprise, mise en demeure, n’a pas exécuté ses obligations.

Enfin, le contrat couvre les désordres de nature décennale pendant dix ans à compter de la réception. La garantie est attachée à l’ouvrage : elle bénéficie aux propriétaires successifs pendant toute cette période, ce qui explique qu’un acquéreur réclame systématiquement l’attestation.

Sur le plan du calendrier pratique, la bonne séquence est donc : chiffrage complet des travaux, collecte des attestations décennales des entreprises, montage du dossier de dommages-ouvrage, signature du contrat, puis déclaration d’ouverture de chantier. Inverser cet ordre revient à se priver d’une partie du marché de l’assurance.

Les deux assurances sont nées du même texte, la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta. Elles ne font pas double emploi : elles répondent à deux logiques opposées et se complètent.

Le mécanisme est le suivant. Un désordre décennal apparaît — fissures traversantes, affaissement de plancher, infiltrations rendant le logement impropre à sa destination. Le propriétaire déclare le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage. Celui-ci mandate un expert, puis dispose de soixante jours pour notifier sa position sur la mise en jeu des garanties et de quatre-vingt-dix jours pour présenter une offre d’indemnité ; en cas d’acceptation, le règlement intervient dans les quinze jours. Ces délais figurent à l’article L242-1 du Code des assurances.

Si l’assureur ne respecte pas ces délais ou formule une offre manifestement insuffisante, l’assuré peut engager les dépenses de réparation et l’indemnité est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.

Une fois le propriétaire indemnisé, l’assureur dommages-ouvrage exerce un recours contre les constructeurs responsables et leurs assureurs décennaux. Le débat sur les responsabilités a bien lieu — mais après la réparation, entre professionnels, et non aux frais du propriétaire.

Oui, mais les dispenses sont plus étroites qu’on ne le croit. Elles tiennent soit à la qualité du maître d’ouvrage, soit à la nature de l’ouvrage.

Les dispenses tenant à la personne. L’article L242-1 du Code des assurances écarte l’obligation pour les personnes morales de droit public, pour les personnes morales assurant la maîtrise d’ouvrage dans le cadre de certains contrats de partenariat, ainsi que pour certaines personnes morales de droit privé qui font réaliser pour leur propre compte des travaux destinés à un usage autre que l’habitation, lorsqu’elles dépassent les seuils prévus à l’article L111-6 du même code. Ces dernières relèvent de la catégorie des grands risques et disposent de leur propre politique de couverture.

Les dispenses tenant à l’ouvrage. L’article L243-1-1 exclut de l’obligation d’assurance certaines catégories d’ouvrages : ouvrages maritimes, lacustres et fluviaux, infrastructures routières, portuaires, aéroportuaires ou ferroviaires, ouvrages de traitement des eaux, réseaux divers, lignes et câbles, voiries et parcs de stationnement, sauf lorsqu’ils sont accessoires à un ouvrage soumis à l’obligation. Le même article écarte également les ouvrages existants avant l’ouverture du chantier, à l’exception de ceux qui, totalement incorporés dans l’ouvrage neuf, en deviennent techniquement indivisibles.

Il faut se garder d’une lecture trop rapide de l’article L243-3, qui prévoit que les sanctions pénales ne s’appliquent pas à la personne physique construisant un logement pour l’occuper elle-même ou pour le faire occuper par son conjoint, ses ascendants ou ses descendants. Cette disposition supprime la peine, pas l’obligation ni ses conséquences civiles. Le particulier qui construit sa résidence principale sans dommages-ouvrage n’encourt pas les sanctions pénales, mais il reste exposé au préfinancement des réparations, à la lenteur des recours et à ses obligations de vendeur s’il revend dans les dix ans.

En cas de doute sur votre situation — SCI familiale, local professionnel, opération mixte logement et commerce —, faites qualifier l’opération avant de signer les marchés plutôt qu’après.

Le défaut d’assurance produit des effets sur trois terrains distincts.

Sur le terrain pénal. L’article L243-3 du Code des assurances punit de six mois d’emprisonnement et de 75 000 euros d’amende, ou de l’une de ces deux peines seulement, la méconnaissance des obligations posées aux articles L241-1 à L242-1. L’exception au bénéfice de la personne physique construisant pour elle-même ou sa famille proche a été rappelée plus haut.

Sur le terrain financier. C’est ici que la note est la plus lourde. Sans dommages-ouvrage, un désordre structurel se traite ainsi : constat, référé-expertise, désignation d’un expert judiciaire, opérations d’expertise, éventuelle procédure au fond. Pendant tout ce temps, les travaux conservatoires et parfois le relogement restent à votre charge. Si l’une des entreprises a disparu, si son contrat ne couvrait pas l’activité réellement exercée, ou si plusieurs intervenants se renvoient la responsabilité, le recours perd encore en efficacité.

Sur le terrain patrimonial. L’article L243-2 du Code des assurances impose de mentionner, dans le corps de l’acte ou en annexe, l’existence ou l’absence de l’assurance lorsque la propriété ou la jouissance du bien est transmise à un tiers avant l’expiration du délai décennal, hors baux de location. Autrement dit : l’absence de dommages-ouvrage se lit noir sur blanc chez le notaire. Elle pèse sur le prix, allonge la négociation, et fait parfois échouer la vente. Le vendeur qui a fait construire peut en outre être recherché comme constructeur au titre des articles 1792 et suivants du Code civil.

Le rôle de Batirio, en tant que courtier, est d’intervenir en amont : vérifier que votre opération entre bien dans le champ de l’obligation, réunir les pièces techniques, présenter le risque aux assureurs et comparer les propositions. Nous ne délivrons pas la garantie et nous n’indemnisons pas les sinistres : nous vous mettons en relation avec l’assureur qui accepte votre chantier et nous vous expliquons ce que vous signez.