Comment sont couverts les existants en rénovation ?

En rénovation, le risque ne porte pas seulement sur ce que l’on construit : il porte aussi sur ce qui est déjà là. Une reprise en sous-œuvre qui fait bouger un mur porteur, un incendie de chantier qui se propage à l’étage conservé, une infiltration par une toiture ouverte pendant les travaux : dans chacun de ces cas, ce sont les parties anciennes du bâtiment qui subissent le dommage. Or ces existants n’entrent pas automatiquement dans le champ des assurances obligatoires. C’est un angle mort classique des opérations de rénovation, et il se traite avant l’ouverture du chantier.

Les existants désignent les parties de l’ouvrage déjà construites avant l’ouverture du chantier : murs porteurs conservés, planchers, charpente maintenue, façades, réseaux, mais aussi éventuellement les aménagements intérieurs et les équipements en place.

Cette notion prend tout son sens dès que l’on quitte la construction neuve. Trois configurations types se rencontrent :

• La rénovation légère. On refait les revêtements, la plomberie, l’électricité, sans toucher à la structure. Les existants représentent l’essentiel de la valeur du bien, et ils sont exposés aux risques de chantier.
• La rénovation lourde ou la restructuration. On modifie la distribution, on ouvre des trémies, on reprend des fondations, on surélève. Les existants sont à la fois exposés et intimement liés aux ouvrages neufs.
• L’extension. On accole ou on superpose du neuf à de l’ancien. La jonction entre les deux est le point sensible : c’est souvent là que naissent les désordres.

Il faut aussi distinguer l’existant conservé en l’état de l’existant repris ou renforcé par les travaux. Un mur simplement conservé n’a pas le même statut qu’un mur repris en sous-œuvre et devenu partie intégrante de la structure nouvelle.

Enfin, la valeur des existants doit être estimée. Beaucoup de maîtres d’ouvrage raisonnent uniquement sur le budget travaux, en oubliant que le bâtiment déjà en place vaut souvent bien davantage. En cas de sinistre majeur pendant le chantier, c’est cette valeur-là qui est en jeu.

En principe, non. L’article L243-1-1 du code des assurances est explicite : les obligations d’assurance ne s’appliquent pas aux ouvrages existants avant l’ouverture du chantier, à l’exception de ceux qui, totalement incorporés dans l’ouvrage neuf, en deviennent techniquement indivisibles.

Cette exception est essentielle et souvent mal comprise. Deux conditions cumulatives doivent être réunies :

1. L’incorporation totale de l’existant dans l’ouvrage neuf ;
2. L’indivisibilité technique qui en résulte, c’est-à-dire l’impossibilité de dissocier l’ancien du neuf sans porter atteinte à l’ensemble.

Quelques illustrations pour fixer les idées :

La qualification n’est donc pas automatique : elle repose sur une analyse technique du projet. C’est précisément pour cela qu’un descriptif détaillé des travaux, et non un simple intitulé « rénovation », est indispensable au moment d’étudier les garanties. Une opération présentée de façon trop générale conduit presque toujours à une couverture mal calibrée.

L’assurance tous risques chantier est une assurance facultative de dommages, souscrite pour la durée des travaux. Elle intervient pendant le chantier, avant la réception, sur une logique différente de celle de la responsabilité décennale : elle indemnise les dommages matériels subis par l’opération, sans qu’il soit nécessaire d’identifier un responsable.

Parmi les extensions habituellement proposées figure une garantie des existants, qui peut couvrir les dommages causés aux parties déjà construites du fait de l’exécution des travaux. Sont classiquement visés :

• l'incendie et l’explosion nés sur le chantier ;
• les dégâts des eaux consécutifs aux travaux ;
• l'effondrement ou l’affaissement provoqué par une intervention sur la structure ;
• les événements climatiques pendant une phase où le bâtiment est ouvert ;
• les dommages accidentels causés par les engins ou les manutentions.

Cette garantie s’accompagne toujours de conditions et de limites qu’il faut examiner avec attention : montant maximal exprimé en valeur des existants déclarée, franchises spécifiques, exclusions liées à la vétusté ou à l’état préexistant du bâtiment, obligations de prévention pendant le chantier.

Deux erreurs à éviter :

• Sous-déclarer la valeur des existants pour réduire la prime. En cas de sinistre, l’indemnisation s’en trouve mécaniquement limitée.
• Confondre cette garantie avec la décennale. La tous risques chantier s’arrête à la réception ; la décennale commence après. Ce sont deux étages complémentaires, jamais interchangeables.

Chez Batirio, courtier ORIAS 22001730, nous examinons systématiquement la question des existants dans les projets de rénovation.

La qualité de la couverture des existants dépend largement de ce qui est documenté avant le premier coup de pioche. Une fois le chantier commencé, il devient très difficile de démontrer l’état antérieur du bâtiment.

La démarche recommandée tient en six points.

1. Faire un état des lieux daté et photographié de l’ensemble des parties conservées, y compris les fissures, désordres et traces d’humidité préexistants. Ce constat protège aussi bien le maître d’ouvrage que les entreprises.
2. Envisager un constat par commissaire de justice sur les opérations sensibles, notamment en présence de mitoyenneté ou de bâtiments voisins fragiles. Le référé préventif est un outil connu des professionnels sur les chantiers urbains.
3. Estimer la valeur des existants de façon sincère, en distinguant le bâti conservé et les aménagements.
4. Faire réaliser les études techniques nécessaires : diagnostic de structure, étude de sol si l’on touche aux fondations, repérage des réseaux. Beaucoup de sinistres en rénovation trouvent leur origine dans une méconnaissance de l’existant.
5. Vérifier les attestations d’assurance de tous les intervenants, en contrôlant que leurs activités garanties correspondent aux travaux confiés et que les dates couvrent l’ouverture du chantier.
6. Poser explicitement la question des existants lors de l’étude des garanties, en fournissant un descriptif détaillé plutôt qu’un intitulé général.

Ces précautions ne coûtent presque rien au regard du budget d’une rénovation. Elles évitent, en cas de coup dur, un débat sans fin sur la question de savoir si la fissure était là avant ou si elle est née du chantier. Pour que votre patrimoine déjà construit soit lui aussi protégé pendant les travaux, faites examiner votre projet avant l’ouverture du chantier.