DO ou GFA : les deux garanties à ne jamais confondre en VEFA

La différence tient d’abord au calendrier. La garantie financière d’achèvement protège les acquéreurs pendant le chantier, avant la livraison : elle répond au risque que l’opération ne soit jamais terminée. La Dommages-Ouvrage protège après la livraison : elle répond au risque que l’ouvrage livré présente un désordre décennal.

Aucune des deux ne remplace l’autre. Un immeuble peut être parfaitement achevé grâce à la GFA, puis présenter des fissures structurelles deux ans plus tard qui relèveront, elles, de la DO.

La vente en l’état futur d’achèvement fait payer les acquéreurs au fur et à mesure de l’avancement, avant même que l’immeuble existe. Pour les protéger contre une défaillance du vendeur ou des entreprises, l’article L261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation impose une garantie financière d’achèvement. L’article R261-17 en précise les formes : garantie d’achèvement des travaux ou garantie de remboursement.

En cas de défaillance en cascade d’entreprises bloquant un immeuble déjà vendu, la GFA est mobilisée pour financer la reprise des lots inachevés et mener l’opération à son terme. Le surcoût de substitution d’entreprises est couvert. Les acquéreurs obtiennent leur logement achevé sans avancer les fonds. C’est un mécanisme de protection du consommateur, distinct de toute question de désordre.

Une fois les logements livrés et les acquéreurs installés, la GFA a joué son rôle et s’éteint. Prend alors le relais la Dommages-Ouvrage, souscrite par le vendeur-maître d’ouvrage avant l’ouverture du chantier (art. L242-1 du Code des assurances). Elle préfinance la réparation des désordres décennaux, sans attendre la désignation des responsables.

Infiltrations généralisées sur une toiture-terrasse, fissures structurelles, défaut d’étanchéité rendant des logements impropres à leur destination : autant de sinistres que la GFA ne couvre jamais, parce qu’ils surviennent après un achèvement parfait. Seule la DO, adossée à la responsabilité décennale du vendeur réputé constructeur (art. 1792-1 du Code civil), permet de les traiter rapidement.

Le vendeur en VEFA occupe une position unique : maître d’ouvrage qui souscrit la DO, et vendeur qui doit la GFA à ses acquéreurs. Renoncer à l’une en croyant l’autre suffisante crée une exposition majeure.

• Sans GFA : les acquéreurs ne sont pas protégés contre un chantier qui s’arrête, et l’opération VEFA n’est pas régulièrement commercialisable.
• Sans DO : aucun préfinancement des désordres décennaux, et le vendeur affronte seul les réclamations des copropriétaires pendant dix ans.

S’y ajoute la RC Décennale du vendeur-constructeur, qui couvre sa responsabilité au titre des articles 1792 et suivants. Ces couvertures forment un ensemble : c’est en les calibrant ensemble, et non en les morcelant, que l’on évite les trous de garantie. Batirio construit chaque programme VEFA autour de cette articulation.