CCMI et dommage ouvrage : l'assurance est-elle incluse ?

Le constructeur qui signe un CCMI est juridiquement un constructeur au sens de la loi (art. 1792-1 du Code civil). À ce titre, il porte plusieurs obligations d’assurance et de garantie qui protègent le client, mais qui lui sont propres :

• La RC Décennale — le constructeur doit être couvert par une assurance de responsabilité décennale (art. L241-1 du Code des assurances) pour les désordres qui compromettent la solidité de la maison ou la rendent impropre à l’habitation, pendant 10 ans après réception.
• La garantie de livraison — spécifique au CCMI, elle garantit l’achèvement de la maison au prix et dans les délais convenus, même en cas de défaillance du constructeur.
• La garantie de parfait achèvement et de bon fonctionnement — le constructeur reprend les désordres signalés la première année, puis les éléments d’équipement pendant deux ans.

Ces garanties couvrent la responsabilité et la bonne fin du chantier côté constructeur. Aucune d’elles ne joue le rôle de la dommages-ouvrage, qui est un mécanisme de préfinancement rapide au bénéfice du propriétaire.

C’est le point le plus mal compris. Dans le cadre du CCMI, la dommage ouvrage incombe au maître d’ouvrage, c’est-à-dire au client qui fait construire, et non au constructeur. L’art. L242-1 du Code des assurances impose à « toute personne qui fait réaliser des travaux » de souscrire, avant l’ouverture du chantier, une assurance dommages-ouvrage.

Concrètement, deux cas de figure existent :

• Le client souscrit lui-même la DO — c’est la situation la plus fréquente. Le maître d’ouvrage contracte directement, ou via un courtier, l’assurance dommages-ouvrage avant le démarrage des travaux.
• Le constructeur propose de la souscrire pour le compte du client — certains constructeurs incluent, en option ou dans une offre packagée, la souscription d’une DO au nom du maître d’ouvrage. Dans ce cas, la DO reste juridiquement celle du client : elle figure sur une ligne du plan de financement et n’est pas « offerte ».

La DO préfinance la réparation des désordres décennaux sans attendre qu’un tribunal désigne un responsable. Elle indemnise vite, puis se retourne contre l’assureur décennal du constructeur. Sans elle, le propriétaire doit engager une procédure de plusieurs années avant réparation.

À retenir : même dans un CCMI très protecteur, l’absence de DO reste un manquement à une obligation légale, avec des conséquences directes à la revente.

Le CCMI se distingue par un socle de garanties obligatoires que le constructeur doit fournir, la plus emblématique étant la garantie de livraison à prix et délais convenus (art. L231-6 du Code de la construction et de l’habitation). Elle protège le client contre la défaillance ou la faillite du constructeur : un garant (établissement financier ou assureur) prend le relais pour achever la maison.

Le tableau ci-dessous distingue ce qui relève du constructeur de ce qui relève du client dans un CCMI :

On voit clairement que la garantie de livraison et la dommages-ouvrage sont deux mécanismes différents : la première sécurise l'achèvement du chantier, la seconde le financement des réparations après réception. L’une ne remplace jamais l’autre.

Avant de signer un CCMI, quelques vérifications simples évitent de découvrir trop tard un trou de couverture, notamment sur la dommages-ouvrage :

• Lire la ligne DO du plan de financement — si le constructeur affiche une DO « incluse », vérifiez qu’il s’agit bien d’une souscription à votre nom et non d’une simple mention. Demandez l’attestation d’assurance dommages-ouvrage au démarrage.
• Exiger l’attestation RC Décennale du constructeur — datée, en cours de validité, mentionnant l’activité « construction de maisons individuelles » et le chantier concerné. C’est l’art. L243-2 du Code des assurances qui rend cette attestation opposable.
• Vérifier la garantie de livraison — le nom du garant et le montant garanti doivent figurer au contrat. Sans elle, le CCMI n’est pas conforme.
• Comparer les offres de DO — la DO proposée par le constructeur n’est pas forcément la mieux tarifée ni la plus large. Le maître d’ouvrage reste libre de la souscrire ailleurs, y compris auprès d’un courtier spécialisé.
• Anticiper la revente — l’attestation DO est en principe réclamée par le notaire lors d’une vente dans les 10 ans suivant la réception. Son absence peut bloquer ou décoter la transaction.

Un courtier en assurance construction, tel que Batirio (ORIAS n° 22001730), peut vérifier la cohérence des garanties du CCMI et cadrer une DO adaptée au projet, à son montant et à ses intervenants, avant l’ouverture du chantier.