Dommages-Ouvrage avant l'ouverture du chantier : le piège déclaratif du vendeur VEFA

La Dommages-Ouvrage doit être souscrite avant l’ouverture du chantier, en application de l’article L242-1 du Code des assurances. Ce texte vise « toute personne qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux ». Le vendeur en VEFA est visé nommément : il est propriétaire du terrain et fait réaliser l’immeuble avant de le vendre.

Le texte précise que cette assurance doit être souscrite « avant l’ouverture du chantier ». La DO prend effet après l’expiration de la garantie de parfait achèvement, mais la souscription elle-même est un préalable au démarrage des travaux. Le non-respect de cette obligation est sanctionné pénalement : l’article L243-3 prévoit une peine pour quiconque ne satisfait pas à l’obligation d’assurance, sauf exceptions limitées.

La Dommages-Ouvrage suit l’immeuble au bénéfice des acquéreurs successifs : sans attestation conforme, chaque revente d’un lot dans les dix ans se heurte au notaire et à la banque de l’acheteur. L’attestation d’assurance DO fait en effet partie des documents que le notaire annexe à l’acte, et l’acquéreur comme son financeur en vérifient l’existence.

• Sans attestation DO conforme, le notaire signale au minimum le risque à l’acquéreur et peut refuser d’instrumenter en l’état.
• La banque de l’acquéreur peut conditionner le prêt à la production de l’attestation.
• Une DO souscrite après l’ouverture du chantier peut voir sa validité contestée, ce qui rejaillit sur chaque revente du programme.

Un défaut sur la DO n’est donc pas un problème du seul vendeur : il se transmet à tous les propriétaires, année après année, et grève la liquidité de chaque lot.

Le piège type consiste à traiter la DO comme une pièce à régulariser « quand le chantier sera lancé », noyée parmi les autres jalons du montage. Le vendeur en VEFA jongle en effet avec la garantie financière d’achèvement, le permis, les marchés de travaux et le calendrier de commercialisation ; dans cette densité, la souscription préalable passe à la trappe. C’est l’erreur type.

Autre écueil déclaratif : la description de l’ouvrage remise à l’assureur DO. Une opération VEFA évolue entre l’esquisse et le dépôt de permis — nombre de lots, techniques constructives, nature des fondations. Si la déclaration de risque ne correspond pas à l’ouvrage réellement construit, l’assureur peut opposer une réduction proportionnelle d’indemnité en cas de sinistre (art. L113-9 du Code des assurances). Le vendeur a donc intérêt à souscrire sur une base descriptive fidèle et à signaler toute modification substantielle du programme.

La bonne pratique consiste à traiter la DO comme un préalable non négociable à l’ordre de service, au même titre que le permis purgé. Concrètement :

• Cadrer la souscription DO en amont de la déclaration d’ouverture de chantier.
• Bâtir la déclaration de risque sur les documents définitifs du permis et des marchés.
• Articuler dès l’origine la DO avec la RC Décennale de vendeur-constructeur et la Tous Risques Chantier, pour éviter les trous entre couvertures.
• Conserver l’attestation DO comme pièce maîtresse du dossier de vente, remise à chaque acquéreur.

Un programme dont la DO est propre dès l’origine se revend sans friction pendant dix ans. C’est le socle sur lequel Batirio calibre l’ensemble des garanties de l’opération.