Assurance décennale · Promotion & construction de maisons

Assurance décennale vendeur d'immeuble à construire (vefa)

Tarifs, obligations et devis en ligne pour votre métier de vendeur d'immeuble à construire (vefa).

Réponse courte

Le vendeur d’immeuble à construire (VEFA) doit cumuler la Dommages-Ouvrage obligatoire du maître d’ouvrage (art. L242-1 du Code des assurances) et sa propre responsabilité décennale : réputé constructeur au sens de l’art. 1792-1 du Code civil, il répond des désordres pendant dix ans envers les acquéreurs et la copropriété.

Mis à jour le 4 juillet 2026 — Sami Hami, courtier en assurances (ORIAS n° 22001730)

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Monter et commercialiser une opération en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou en vente à terme, c’est vendre des logements sur plan et les livrer achevés à des acquéreurs qui n’ont pas construit eux-mêmes. Cette position crée une exposition d’assurance qui n’existe dans aucun autre métier du bâtiment : vous êtes à la fois le maître d’ouvrage qui souscrit la Dommages-Ouvrage et le vendeur qui garantit l’ouvrage livré. Batirio (courtier ORIAS 22001730) construit vos programmes autour de ce cumul plutôt que de le morceler.

Trois responsabilités se superposent. La Dommages-Ouvrage est obligatoire avant l’ouverture du chantier au titre de l’article L242-1 du Code des assurances : elle préfinance la réparation des désordres décennaux sans attendre qu’un tribunal désigne un responsable. Le vendeur d’immeuble à construire est par ailleurs réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du Code civil et engage à ce titre sa responsabilité décennale sur le fondement des articles 1792 et suivants, issus de la loi Spinetta de 1978. S’y ajoutent les garanties légales dues aux acquéreurs sur l’immeuble neuf : parfait achèvement, bon fonctionnement et garantie décennale, opposables tant par chaque copropriétaire que par le syndicat.

Les activités couvertes

Voici les activités typiques d’un vendeur d'immeuble à construire (vefa) que votre contrat doit couvrir. La liste exacte de vos activités déclarées détermine l’étendue de votre garantie.

Montage et bilan financier d'opérations en VEFA ou en vente à terme
Commercialisation et vente de logements sur plan aux acquéreurs
Souscription et suivi de la garantie financière d'achèvement (GFA)
Coordination des intervenants du chantier (MOE, entreprises, BET, contrôleur technique)
Souscription de la Dommages-Ouvrage avant ouverture du chantier
Livraison des logements et des parties communes aux acquéreurs et au syndicat
Levée des réserves et suivi de la garantie de parfait achèvement
Gestion des garanties légales de l'immeuble neuf après livraison

Trois points conditionnent la sécurité d’un programme VEFA. Premier point : la Dommages-Ouvrage doit être souscrite avant l’ouverture du chantier (art. L242-1 du Code des assurances) ; une DO manquante ou attachée trop tard fragilise la revente, bloque les notaires et vous laisse seul face à un désordre décennal invoqué par les acquéreurs. Deuxième point : la garantie financière d’achèvement (GFA) protège les acquéreurs contre le défaut d’achèvement de l’opération et n’est pas interchangeable avec la DO — l’une garantit que l’immeuble sera terminé, l’autre qu’il sera réparé. Troisième point : les garanties dues aux acquéreurs (parfait achèvement, bon fonctionnement, décennale) vous sont opposables individu par individu et par le syndicat des copropriétaires ; un même désordre de structure peut donc être réclamé par plusieurs lots simultanément. Batirio calibre ces trois couvertures ensemble pour éviter les trous entre elles.

Combien coûte votre assurance décennale ?

Le tarif dépend de votre chiffre d’affaires, de votre expérience et de vos antécédents. Fourchettes indicatives pour un vendeur d'immeuble à construire (vefa) :

Profil	Prix indicatif
Artisan seul (≤ 80 k€ CA)	2 500 – 9 000 €/an
TPE (2 à 5 personnes)	4 500 – 19 800 €/an
PME (> 1 M€ CA)	Tarification sur étude — programme personnalisé

* Montants indicatifs 2026, hors reprise du passé et antécédents lourds. Tarif ferme après recueil de votre besoin.

Les garanties recommandées

Batirio structure votre programme VEFA autour de trois piliers indissociables : la Dommages-Ouvrage (obligatoire) du maître d’ouvrage-vendeur au titre de l’art. L242-1 du Code des assurances, la RC Décennale qui couvre votre responsabilité de vendeur réputé constructeur (art. 1792-1 et art. 1792 et s. C. civ.), et la Tous Risques Chantier qui protège l’ouvrage pendant les travaux jusqu’à la livraison aux acquéreurs.

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Cas concrets

Trois sinistres types du métier

Fissures structurelles sur un programme de 40 logements

Deux ans après la livraison d'une résidence de 40 lots, des fissures traversantes apparaissent sur les façades porteuses de deux bâtiments. Le syndicat des copropriétaires met en cause le vendeur au titre de sa responsabilité décennale. La Dommages-Ouvrage préfinance l'expertise puis les travaux de reprise des structures et des enduits, sans attendre la désignation des responsables.

480 000 €reprise structurelle façades + expertise, à l'échelle du programme

Pris en charge — désordre décennal compromettant la solidité, DO mobilisée au titre de l'art. L242-1

Infiltrations généralisées sur toiture-terrasse de copropriété

Sur une copropriété de 22 logements, un défaut d'étanchéité de la toiture-terrasse provoque des infiltrations dans les logements du dernier étage et dans les parties communes. Les acquéreurs concernés et le syndicat invoquent la garantie décennale du vendeur-constructeur. La reprise complète de l'étanchéité, l'assèchement et les reprises intérieures sont pris en charge.

165 000 €réfection étanchéité toiture + reprises intérieures des lots touchés

Pris en charge — désordre rendant l'ouvrage impropre à sa destination, responsabilité de vendeur-constructeur (art. 1792-1 C. civ.)

Défaut d'achèvement après défaillance d'entreprises

En cours de chantier, la défaillance en cascade de deux entreprises de lots techniques bloque l'achèvement d'un immeuble déjà vendu en VEFA. Les acquéreurs se retournent contre le vendeur pour obtenir la livraison. La garantie financière d'achèvement est mobilisée pour financer la reprise des travaux et mener l'opération à son terme.

310 000 €reprise des lots inachevés + surcoûts de substitution d'entreprises

Pris en charge — défaut d'achèvement couvert par la garantie financière d'achèvement (GFA)

Questions fréquentes

La décennale vendeur d'immeuble à construire (vefa), vos questions

Oui. En tant que maître d'ouvrage de l'opération, le vendeur d'immeuble à construire doit souscrire la Dommages-Ouvrage avant l'ouverture du chantier, conformément à l'article L242-1 du Code des assurances. Elle préfinance la réparation des désordres décennaux et suit l'immeuble au bénéfice des acquéreurs successifs.

Oui. Le vendeur d'immeuble à construire est réputé constructeur au sens de l'article 1792-1 du Code civil. Il engage donc sa responsabilité décennale au titre des articles 1792 et suivants issus de la loi Spinetta de 1978, envers les acquéreurs et le syndicat des copropriétaires, pendant dix ans à compter de la réception.

Ce sont deux protections distinctes. La garantie financière d'achèvement (GFA) garantit aux acquéreurs que l'immeuble sera terminé même en cas de défaillance en cours de chantier. La Dommages-Ouvrage, elle, garantit le préfinancement de la réparation des désordres décennaux une fois l'ouvrage livré. Un programme VEFA a besoin des deux.

Chaque acquéreur pour son lot, et le syndicat des copropriétaires pour les parties communes. Un même désordre de structure ou d'étanchéité peut donc être invoqué par plusieurs propriétaires en même temps, à l'échelle du programme, ce qui justifie un dimensionnement des garanties adapté au nombre de logements.

Sur un logement neuf vendu en VEFA, vous devez les garanties légales de l'immeuble : la garantie de parfait achèvement (levée des réserves la première année), la garantie de bon fonctionnement des éléments d'équipement, et la garantie décennale sur les désordres compromettant la solidité ou rendant l'ouvrage impropre à sa destination.

Batirio (ORIAS 22001730) construit une couverture sur mesure à partir des caractéristiques de votre programme : nombre de lots, nature de l'ouvrage, calendrier, intervenants et montage financier. Nous articulons Dommages-Ouvrage, RC Décennale de vendeur-constructeur et Tous Risques Chantier pour éviter les trous de garantie. Contactez-nous pour une étude personnalisée, sans engagement tarifaire préalable.

Sources : art. L241-1 du Code des assurances (obligation d’assurance décennale) · art. 1792 du Code civil (responsabilité des constructeurs) — Legifrance, consultées le 4 juillet 2026.

Guides vendeur d'immeuble à construire (vefa)

Tout savoir sur l’assurance de votre métier

Dommages-Ouvrage avant l'ouverture du chantier : le piège déclaratif du vendeur VEFA DO ou GFA : les deux garanties à ne jamais confondre en VEFA Fissures structurelles sur un programme VEFA : la décennale du vendeur d'immeuble à construire

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