Assurance décennale · Promotion & construction de maisons

Assurance décennale marchand de biens

Tarifs, obligations et devis en ligne pour votre métier de marchand de biens.

Réponse courte

Dès qu’il fait réaliser des travaux de construction ou de rénovation lourde, le marchand de biens agit en maître d’ouvrage : il doit alors souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier (article L242-1 du Code des assurances). Sans elle, la revente du bien dans les dix ans est bloquée ou compliquée et il supporte seul le risque décennal. Batirio l’assure en dommages-ouvrage, RC décennale et Tous Risques Chantier.

Mis à jour le 4 juillet 2026 — Sami Hami, courtier en assurances (ORIAS n° 22001730)

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Le marchand de biens achète pour revendre : il acquiert un immeuble, un lot ou un terrain, y engage souvent une rénovation, une restructuration ou une division, puis le remet sur le marché avec une plus-value. Son métier n’est pas de poser des matériaux mais de monter et de porter des opérations. Or, dès qu’il fait réaliser des travaux de construction sur le bien qu’il revend, il quitte le rôle de simple négociant : il devient maître d’ouvrage au sens de la loi Spinetta de 1978. À ce titre, l’article L242-1 du Code des assurances lui impose de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier — une obligation que beaucoup d’opérateurs découvrent trop tard, chez le notaire, au moment de revendre.

Cette obligation n’est pas une formalité : elle conditionne la fluidité de la revente et protège l’opérateur contre le risque décennal. L’assurance dommages-ouvrage préfinance la réparation des désordres relevant des articles 1792 et suivants du Code civil sans attendre qu’un tribunal désigne un responsable. Sans elle, l’acquéreur qui découvre un désordre grave dans les dix ans se retourne directement contre le vendeur professionnel, qui doit alors avancer seul le coût des reprises avant tout recours. Et si le marchand de biens réalise ou fait réaliser lui-même des travaux, sa propre responsabilité de constructeur peut être engagée sur le fondement de l’article L241-1 du Code des assurances. Batirio structure cette couverture autour de la dommages-ouvrage, de la RC décennale et de la Tous Risques Chantier.

Les activités couvertes

Voici les activités typiques d’un marchand de biens que votre contrat doit couvrir. La liste exacte de vos activités déclarées détermine l’étendue de votre garantie.

Achat-revente d'immeubles, de lots ou de terrains avec objectif de plus-value
Rénovation, restructuration ou réhabilitation d'un bien en vue de sa revente
Division d'immeuble en lots et mise en copropriété avant commercialisation
Montage et portage d'opérations immobilières (acquisition, travaux, revente)
Maîtrise d'ouvrage des travaux confiés à des entreprises tierces sur le bien acquis
Travaux de rénovation ou d'aménagement réalisés en propre ou en régie
Surélévation, extension ou changement de destination d'un bâtiment existant
Commercialisation à la découpe des lots issus d'une opération
Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) sur des opérations portées en propre

Le point de vigilance central du marchand de biens est le timing de la dommages-ouvrage : elle doit être souscrite avant l’ouverture du chantier, pas au moment de revendre. Souscrite après démarrage des travaux, elle est plus difficile à obtenir, plus chère, et le notaire peut refuser d’authentifier la vente sans attestation régulière. Il faut donc identifier dès le montage de l’opération si des travaux relevant de l’assurance construction sont prévus, et déclarer précisément leur nature, leur montant et leur calendrier. Deuxième point : distinguer ce que vous faites réaliser par des entreprises de ce que vous réalisez ou faites réaliser en propre. Les travaux exécutés en régie ou par vos équipes engagent votre responsabilité de constructeur (art. L241-1 du Code des assurances) et doivent être déclarés comme tels, faute de quoi la part non déclarée ne serait pas garantie. Précisez enfin le type d’opérations (rénovation lourde, division, surélévation, VEFA), leur volume annuel et votre intervention éventuelle sur des ouvrages soumis à obligation d’assurance. Chaque nouvelle opération doit être signalée à Batirio pour maintenir la couverture à jour.

Combien coûte votre assurance décennale ?

Le tarif dépend de votre chiffre d’affaires, de votre expérience et de vos antécédents. Fourchettes indicatives pour un marchand de biens :

Profil	Prix indicatif
Artisan seul (≤ 80 k€ CA)	2 500 – 9 000 €/an
TPE (2 à 5 personnes)	4 500 – 19 800 €/an
PME (> 1 M€ CA)	Tarification sur étude — programme personnalisé

* Montants indicatifs 2026, hors reprise du passé et antécédents lourds. Tarif ferme après recueil de votre besoin.

Les garanties recommandées

Trois garanties structurent la couverture d’un marchand de biens qui fait réaliser des travaux chez Batirio. La dommages-ouvrage est obligatoire dès qu’il y a des travaux de construction : en sa qualité de maître d’ouvrage, le marchand de biens doit la souscrire avant l’ouverture du chantier (art. L242-1 du Code des assurances). Elle préfinance la réparation des désordres relevant de la garantie décennale (art. 1792 et suivants du Code civil) sans attendre la recherche des responsabilités, et son attestation conditionne la fluidité de la revente dans les dix ans. La RC décennale intervient lorsque le marchand de biens réalise ou fait réaliser des travaux qui engagent sa propre responsabilité de constructeur (art. L241-1 du Code des assurances) : elle couvre pendant dix ans les désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, imputables aux travaux qu’il a exécutés en propre. La Tous Risques Chantier protège l’opération pendant les travaux contre les dommages matériels accidentels (effondrement, dégât des eaux, vandalisme, incendie), avant même la réception. Cette architecture permet au marchand de biens de porter ses opérations sans supporter seul le risque décennal.

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Cas concrets

Trois sinistres types du métier

Revente bloquée chez le notaire faute de dommages-ouvrage

Un marchand de biens achète un immeuble ancien, fait réaliser une rénovation lourde (reprise de charpente, réfection de la toiture, création de salles d'eau) puis met les lots en vente. À la signature de l'acte, le notaire réclame l'attestation de dommages-ouvrage, obligatoire dès lors que des travaux de construction ont été réalisés. L'opérateur, qui n'avait pas souscrit avant chantier, voit la vente suspendue : l'acquéreur refuse d'acheter un bien exposé sans dommages-ouvrage. La souscription a dû être régularisée en urgence, avec surprime pour souscription après travaux, avant de pouvoir authentifier la vente.

22 000 €surcoût de souscription après ouverture de chantier, immobilisation du capital et frais de portage supplémentaires le temps de régulariser la vente

Pris en charge — l'attestation dommages-ouvrage exigée à la revente (art. L242-1 du Code des assurances) a pu être délivrée, débloquant l'opération

Désordre décennal post-vente préfinancé par la dommages-ouvrage

Deux ans après la revente d'un appartement issu d'une rénovation, l'acquéreur signale des infiltrations récurrentes provenant de la réfection de la toiture-terrasse réalisée pendant l'opération. Le désordre rend le logement partiellement impropre à sa destination. L'acquéreur active la dommages-ouvrage souscrite par le marchand de biens avant chantier : l'assureur préfinance la reprise de l'étanchéité et la réfection des plafonds infiltrés sans attendre l'issue de la recherche de responsabilité, avant d'exercer son recours contre l'entreprise fautive.

63 000 €reprise complète de l'étanchéité de la toiture-terrasse, réfection des plafonds et cloisons infiltrés, préfinancés sans attendre la désignation du responsable

Pris en charge — désordre décennal rendant l'ouvrage impropre à sa destination, préfinancé par la dommages-ouvrage (art. L242-1 du Code des assurances ; art. 1792 du Code civil)

Mise en cause sur des travaux réalisés en propre

Sur une division d'immeuble, le marchand de biens fait exécuter par ses propres équipes le déplacement de cloisons porteuses et la création d'ouvertures, sans passer par une entreprise tierce. Après la revente d'un lot, des fissures apparaissent sur un mur repris, révélant un défaut de reprise de charge affectant la solidité de l'ouvrage. L'acquéreur met en cause le vendeur professionnel, dont la responsabilité de constructeur est engagée pour les travaux réalisés en propre. La reprise structurelle a été prise en charge au titre de la RC décennale.

95 000 €étude structure, reprise de la descente de charges, consolidation du mur porteur et réfection des finitions sur les lots concernés

Pris en charge — travaux de construction réalisés en propre engageant la responsabilité de constructeur du marchand de biens (art. L241-1 du Code des assurances ; art. 1792 du Code civil)

Questions fréquentes

La décennale marchand de biens, vos questions

Oui, dès qu'il fait réaliser des travaux de construction ou de rénovation lourde sur le bien qu'il revend. En faisant réaliser ces travaux, le marchand de biens agit en maître d'ouvrage : l'article L242-1 du Code des assurances lui impose alors de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier. En revanche, une simple opération d'achat-revente sans travaux relevant de l'assurance construction n'y est pas soumise.

La revente devient bloquée ou compliquée. Le notaire réclame l'attestation de dommages-ouvrage lorsque des travaux de construction ont été réalisés, et l'acquéreur refuse le plus souvent d'acheter un bien qui l'exposerait au risque décennal sans préfinancement. Vous devez alors régulariser en urgence, avec surprime pour souscription après travaux, et vous supportez seul le risque décennal pendant dix ans : tout désordre grave découvert par l'acquéreur se retourne directement contre vous.

Avant l'ouverture du chantier, jamais au moment de revendre. C'est le principe posé par l'article L242-1 du Code des assurances. Souscrite après le démarrage des travaux, la dommages-ouvrage est plus difficile à obtenir et plus coûteuse, et certaines opérations peuvent devenir inassurables. Il faut donc identifier dès le montage de l'opération si des travaux de construction sont prévus et souscrire en amont.

Oui, lorsque vous réalisez ou faites réaliser vous-même des travaux de construction. Dans ce cas, votre responsabilité de constructeur peut être engagée sur le fondement de l'article L241-1 du Code des assurances et de la présomption de responsabilité décennale des articles 1792 et suivants du Code civil. C'est notamment le cas des travaux exécutés en propre ou en régie par vos équipes, qui doivent être couverts par une RC décennale.

La dommages-ouvrage est l'assurance du maître d'ouvrage (art. L242-1 du Code des assurances) : elle préfinance la réparation des désordres décennaux sans attendre la désignation d'un responsable, et son attestation débloque la revente. La RC décennale est l'assurance du constructeur (art. L241-1) : elle vous couvre lorsque c'est vous qui avez réalisé les travaux à l'origine du désordre. Elles sont complémentaires : la première fluidifie l'opération et l'indemnisation, la seconde vous protège au titre de vos propres travaux.

Seulement s'ils sont déclarés comme tels. Les travaux de construction exécutés par vos équipes ou en régie engagent votre responsabilité de constructeur (art. L241-1 du Code des assurances) et doivent être déclarés à Batirio pour être garantis par la RC décennale. Un marchand de biens qui déclare uniquement faire réaliser des travaux par des entreprises tierces, mais qui en exécute une partie en propre, s'expose à un refus de garantie sur la part non déclarée. Signalez la nature réelle de vos interventions.

Sources : art. L241-1 du Code des assurances (obligation d’assurance décennale) · art. 1792 du Code civil (responsabilité des constructeurs) — Legifrance, consultées le 4 juillet 2026.

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