Travaux réalisés en propre : le piège déclaratif du marchand de biens

Le marchand de biens porte naturellement deux casquettes, et le régime d’assurance dépend de laquelle il porte à un instant donné. Tant qu’il se contente d’acheter, de piloter l’opération et de faire réaliser les travaux par des entreprises tierces, il est maître d’ouvrage : c’est la dommages-ouvrage (art. L242-1 du Code des assurances) qui organise sa protection. Dès qu’il réalise ou fait réaliser lui-même des travaux de construction — par ses salariés, en régie, avec ses propres moyens — il devient aussi constructeur et engage sa responsabilité décennale (art. L241-1 du Code des assurances).

La bascule ne dépend pas de l’intention mais du fait matériel : qui a exécuté l’ouvrage ? Si ce sont vos équipes, la présomption de responsabilité décennale des articles 1792 et suivants du Code civil pèse sur vous pour ces travaux, exactement comme sur un artisan.

• Travaux confiés à une entreprise tierce assurée : vous êtes maître d’ouvrage — dommages-ouvrage.
• Travaux exécutés en régie par vos équipes : vous êtes constructeur — RC décennale obligatoire sur cette part.
• Opération mixte : les deux régimes coexistent, chaque part doit être couverte pour ce qu’elle est.

C’est cette situation mixte, la plus fréquente, qui crée le risque déclaratif.

Le contrat d’assurance construction repose sur la déclaration exacte du risque. L’assureur tarifie et garantit ce que vous lui déclarez : la nature des opérations, les travaux confiés à des tiers, et surtout ceux que vous exécutez en propre. Si vous ne déclarez que la première catégorie, l’assureur n’a ni tarifé ni couvert la seconde.

La conséquence est directe : un désordre survenant sur des travaux réalisés en propre non déclarés tombe hors du champ de la garantie. Le marchand de biens supporte alors seul la réparation, qui peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros sur un ouvrage structurel. Ce n’est pas une sanction abstraite : c’est le refus de prise en charge sur la part que vous pensiez, à tort, couverte.

La règle est donc simple : déclarez la nature réelle de vos interventions, y compris ce que vous faites vous-même, même ponctuellement.

Tous les travaux en propre ne présentent pas le même niveau de risque décennal, mais les plus exposés sont précisément ceux que les marchands de biens réalisent le plus souvent en régie lors d’une division ou d’une restructuration.

• Déplacement ou reprise de cloisons porteuses et création d’ouvertures : touche à la solidité de l’ouvrage, décennale par nature.
• Reprise de charge et modification de structure lors d’une division en lots : parmi les interventions les plus sinistrogènes.
• Réfection d’étanchéité, création de salles d’eau : risque d’impropriété à destination.
• Travaux de gros œuvre ponctuels réalisés pour accélérer l’opération.

Le réflexe est de distinguer, opération par opération, ce que vous confiez de ce que vous exécutez, et de le déclarer à votre courtier avant l’ouverture du chantier. Le point de vigilance central reste le timing : chaque nouvelle opération doit être signalée pour que la couverture reste alignée sur la réalité de vos interventions.

Sur une division d’immeuble, le marchand de biens fait exécuter par ses propres équipes le déplacement de cloisons porteuses et la création d’ouvertures, sans passer par une entreprise tierce. Après la revente d’un lot, des fissures apparaissent sur un mur repris, révélant un défaut de reprise de charge affectant la solidité de l’ouvrage.

• Coût du sinistre : 95 000 € — étude structure, reprise de la descente de charges, consolidation du mur porteur et réfection des finitions sur les lots concernés.
• Mécanisme : l’acquéreur met en cause le vendeur professionnel, dont la responsabilité de constructeur est engagée pour les travaux réalisés en propre.
• Verdict : pris en charge au titre de la RC décennale — travaux de construction réalisés en propre engageant la responsabilité de constructeur (art. L241-1 du Code des assurances ; art. 1792 du Code civil).

Ce dossier n’a été couvert que parce que les travaux réalisés en propre avaient été déclarés. Si le marchand de biens n’avait déclaré que des travaux confiés à des tiers, la reprise de charge exécutée par ses équipes serait restée hors garantie, et ces 95 000 € seraient sortis de son patrimoine.

La protection contre le refus de garantie sur travaux en propre tient à la précision de la déclaration.

• Cartographiez chaque opération : listez ce que vous confiez à des entreprises tierces et ce que vous exécutez en régie.
• Déclarez les travaux en propre comme tels à votre courtier, avec leur nature (structure, étanchéité, gros œuvre) et leur montant.
• Souscrivez une RC décennale couvrant votre responsabilité de constructeur sur la part réalisée en propre, en complément de la dommages-ouvrage.
• Signalez chaque nouvelle opération avant l’ouverture du chantier pour maintenir la couverture à jour.

Chez Batirio, on passe en revue la réalité de vos interventions au moment du devis : ce que vous pilotez et ce que vous exécutez vous-même. L’objectif est qu’aucune part de travaux en propre ne reste hors garantie le jour où un désordre structurel apparaît sur un lot revendu.