Désordre décennal après revente : la responsabilité du marchand de biens

Le désordre décennal après revente engage le marchand de biens parce que la loi assimile celui qui vend un ouvrage qu’il a fait construire à un constructeur. En faisant réaliser une rénovation lourde sur le bien qu’il revend, le marchand de biens agit d’abord en maître d’ouvrage. Mais au moment de la revente, il devient vendeur après achèvement au sens de l’article 1792-1, 2° du Code civil, qui répute constructeur « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ».

La conséquence est lourde : l’acquéreur qui découvre un désordre n’a pas à prouver une faute. Il lui suffit d’établir que le dommage compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination, et qu’il est apparu dans les dix ans de la réception. La présomption de responsabilité décennale joue contre le marchand de biens comme elle jouerait contre l’entreprise qui a exécuté les travaux.

• Infiltration par une toiture-terrasse refaite rendant le logement partiellement inhabitable : impropriété à destination — décennale.
• Fissure traversante sur un mur porteur repris pendant l’opération : atteinte à la solidité — décennale.
• Défaut d’étanchéité d’une salle d’eau créée provoquant des désordres évolutifs : selon la gravité, décennale ou dommages intermédiaires.

C’est précisément là que la dommages-ouvrage change tout : sans elle, le marchand de biens avance seul le coût des reprises avant tout recours.

La dommages-ouvrage est l’assurance du maître d’ouvrage. Souscrite par le marchand de biens avant l’ouverture du chantier (art. L242-1 du Code des assurances), elle a une fonction précise : préfinancer la réparation des désordres décennaux sans attendre qu’un tribunal désigne un responsable. C’est le mécanisme de la loi Spinetta de 1978, pensé pour que le propriétaire d’un ouvrage ne reste jamais sans solution pendant les années d’une procédure.

Concrètement, lorsque l’acquéreur déclare le désordre, l’assureur dommages-ouvrage missionne un expert, préfinance les travaux de reprise relevant de la garantie décennale, puis exerce son recours subrogatoire contre l’entreprise fautive et son assureur RC décennale. Le marchand de biens et son acquéreur ne supportent pas l’avance de trésorerie.

Cette attestation de dommages-ouvrage a une seconde vertu : elle sécurise la revente elle-même, car l’acquéreur sait qu’un désordre grave sera préfinancé sans procès.

La position de la Cour de cassation est constante : celui qui vend après achèvement un ouvrage qu’il a fait construire est tenu de la garantie décennale envers l’acquéreur, au même titre qu’un constructeur, sur le fondement de l’article 1792-1 du Code civil. Le marchand de biens qui a piloté une rénovation lourde entre donc pleinement dans cette catégorie.

La 3^e chambre civile juge de longue date que cette garantie est d’ordre public : une clause du contrat de vente qui tenterait d’exonérer le vendeur professionnel de sa responsabilité décennale est réputée non écrite. Le marchand de biens ne peut pas se décharger contractuellement du risque décennal sur l’acquéreur.

La jurisprudence retient également le caractère évolutif de nombreux désordres : une infiltration qui s’aggrave saison après saison relève de la décennale dès lors que sa cause première existait à la réception des travaux, même si elle n’apparaît pleinement que plusieurs années après la revente. Enfin, le vendeur professionnel qui a indemnisé l’acquéreur — ou dont l’assureur dommages-ouvrage a préfinancé la reprise — conserve son recours contre les entreprises intervenues et leur RC décennale : la charge finale se répartit au regard des fautes de chacun.

Deux ans après la revente d’un appartement issu d’une rénovation, l’acquéreur signale des infiltrations récurrentes provenant de la réfection de la toiture-terrasse réalisée pendant l’opération. Le désordre rend le logement partiellement impropre à sa destination.

• Coût du sinistre : 63 000 € — reprise complète de l’étanchéité de la toiture-terrasse, réfection des plafonds et cloisons infiltrés.
• Mécanisme : l’acquéreur active la dommages-ouvrage souscrite par le marchand de biens avant chantier. L’assureur préfinance la reprise sans attendre l’issue de la recherche de responsabilité, puis exerce son recours contre l’entreprise d’étanchéité fautive.
• Verdict : pris en charge — désordre décennal rendant l’ouvrage impropre à sa destination (art. L242-1 du Code des assurances ; art. 1792 du Code civil).

Ce dossier montre l’intérêt vital de la DO pour le marchand de biens : sans elle, l’acquéreur se serait retourné directement contre le vendeur professionnel, qui aurait dû avancer 63 000 € avant tout recours, sur dix ans d’exposition. La dommages-ouvrage transforme un contentieux long en une prise en charge rapide.

Face au risque de désordre décennal après revente, la protection du marchand de biens repose sur trois piliers.

• Une dommages-ouvrage souscrite avant chantier pour chaque opération comportant des travaux de construction : c’est elle qui préfinance la réparation et sécurise la revente.
• Une RC décennale si vous réalisez ou faites réaliser des travaux en propre : elle couvre votre propre responsabilité de constructeur (art. L241-1 du Code des assurances).
• Une déclaration précise des travaux — nature, montant, calendrier — pour que la garantie corresponde exactement à l’opération portée.

Chez Batirio, on calibre la couverture sur la réalité de vos opérations : type de rénovation, division, surélévation, volume annuel. L’objectif n’est pas de multiplier les garanties, mais de faire en sorte qu’aucun désordre découvert après revente ne sorte de votre patrimoine. Chaque nouvelle opération doit être signalée pour maintenir la couverture à jour.