Dommage ouvrage en rénovation : le point de vigilance

Le principe est le même qu’en neuf : l’assurance dommage ouvrage est obligatoire pour le maître d’ouvrage dès que les travaux relèvent de la garantie décennale (art. L242-1 du Code des assurances). La difficulté, en rénovation, est de tracer la frontière entre les travaux qui touchent à la solidité — donc soumis à DO — et le simple embellissement, qui ne l’est pas.

Relèvent en principe de la décennale, et appellent donc une DO :

• la création ou la modification d’un plancher, d’une dalle, d’un plancher intermédiaire ;
• l'ouverture ou la suppression d’un mur porteur, la pose d’un IPN, une reprise en sous-œuvre ;
• la réfection d’une charpente ou d’une toiture assurant le clos et le couvert ;
• une surélévation ou une extension raccordée à l’existant ;
• la reprise d’une fondation ou d’un mur de soutènement ;
• les travaux d'étanchéité (toiture-terrasse, cuvelage) qui, défaillants, rendent le local impropre à sa destination.

Ne relèvent pas de la décennale, et échappent donc à l’obligation de DO, les travaux purement esthétiques ou d’entretien : peinture, papier peint, changement de revêtement de sol non scellé, remplacement à l’identique d’un sanitaire ou d’un radiateur. Entre les deux, une zone grise existe (rénovation énergétique, isolation par l’extérieur, remplacement de menuiseries) où le rattachement à la décennale dépend de l’impact réel sur la destination de l’ouvrage.

La règle pratique à retenir : dès qu’un ouvrage neuf est créé ou qu’un élément existant participant à la solidité ou au clos-couvert est profondément modifié, on bascule dans le champ de la décennale — et la DO redevient un réflexe, à souscrire avant le démarrage du chantier.

C’est le cœur du sujet, et l’erreur la plus fréquente. En rénovation, on distingue deux ensembles :

• les travaux neufs réalisés par les entreprises, naturellement couverts par leur décennale et par la DO du chantier ;
• les ouvrages existants — les murs, la structure, les parties du bâti que l’on conserve et sur lesquels on vient travailler.

Or, par principe, l’assurance construction ne couvre pas spontanément les existants. La garantie des existants désigne l’extension qui étend la protection aux parties anciennes du bâtiment lorsqu’elles sont endommagées par les travaux neufs, à condition qu’elles y soient totalement incorporées et techniquement indivisibles. Sans cette extension, un sinistre qui naît dans les travaux neufs mais se propage à l’existant peut n’être que partiellement indemnisé.

Le tableau ci-dessous résume la logique :

Deux réflexes s’imposent donc. D’abord, demander explicitement la garantie des existants lorsque le projet greffe des ouvrages neufs sur un bâti conservé. Ensuite, faire préciser ses limites : plafonds, franchises, exclusions liées à la vétusté ou à un défaut d’entretien préexistant. Un bâti ancien mal entretenu peut voir la couverture de ses existants restreinte, voire refusée.

En rénovation, l’assureur — comme l’entreprise et le maître d’ouvrage — a besoin de connaître l’état du bâti avant l’intervention. Sans point de référence, il devient très difficile, le jour d’un sinistre, de démêler ce qui provient des travaux neufs de ce qui préexistait. D’où l’intérêt d’un constat contradictoire avant travaux.

Ce constat, souvent réalisé par un huissier de justice (aujourd’hui commissaire de justice) ou un homme de l’art, décrit l’état initial des ouvrages : fissures existantes, désordres apparents, niveau de vétusté, désaffleurements. Il sert plusieurs objectifs :

• délimiter la responsabilité : un désordre déjà présent avant le chantier ne pourra pas être imputé aux entreprises ni à leur décennale ;
• faciliter la souscription : un assureur DO acceptera plus volontiers de couvrir un projet dont l’état de départ est documenté ;
• protéger le maître d’ouvrage : en cas de litige, le constat objective l’aggravation réellement causée par les travaux.

Un diagnostic technique préalable (structure, charpente, réseaux, présence d’amiante ou de plomb dans l’ancien) complète utilement ce constat. Plus le bâti est ancien ou son historique incertain, plus ces pièces sont déterminantes. Elles conditionnent souvent la position de l’assureur : étendue de la garantie des existants, niveau de franchise, éventuelles exclusions.

À l’inverse, un chantier de rénovation lourde lancé sans aucun état des lieux expose le maître d’ouvrage à un double risque : voir sa DO refusée ou restreinte au moment de la souscription, et se heurter à des discussions sans fin sur l’origine du désordre au moment du sinistre.

Une rénovation relevant de la décennale se sécurise avec un ensemble cohérent de garanties, articulé autour de la DO mais qui ne s’y limite pas :

• l'assurance dommage ouvrage du maître d’ouvrage, souscrite avant l’ouverture du chantier, pour préfinancer rapidement les désordres décennaux sans attendre la désignation d’un responsable ;
• la garantie des existants en extension de cette DO, chaque fois que des ouvrages neufs sont incorporés à un bâti conservé ;
• la vérification des attestations décennales de chaque entreprise, activité par activité — un couvreur, un maçon et un charpentier n’ont pas la même déclaration d’activité ;
• selon l’ampleur du chantier, une assurance Tous Risques Chantier (TRC), qui couvre pendant les travaux les dommages accidentels, y compris sur les existants, avant même la réception.

La TRC est particulièrement pertinente en rénovation : c’est souvent pendant la phase travaux — dépose d’une toiture, ouverture d’un mur, intempéries sur un bâti mis à nu — que l’existant est le plus exposé. Elle vient combler ce que la DO, qui ne joue qu’après réception pour des désordres décennaux, ne couvre pas.

Attention enfin au calendrier : comme en neuf, la DO d’une rénovation doit être souscrite avant le début des travaux. Une souscription tardive est le plus souvent refusée, ou acceptée moyennant une surprime et un constat d’état d’avancement. Mieux vaut donc caler l’assurance en même temps que les devis d’entreprises, une fois le programme de travaux arrêté.

Chez Batirio, courtier spécialisé en assurance construction (ORIAS n° 22001730), nous vous aidons à qualifier votre projet de rénovation, à négocier la garantie des existants et à articuler DO, décennale des artisans et TRC pour un chantier réellement couvert, du premier coup de pioche à l’expiration de la décennale.