L'expertise en dommages-ouvrage : déroulé et délais

L’expertise ne s’ouvre qu’une fois le sinistre déclaré. Vous devez déclarer dès que vous constatez un désordre susceptible de relever de la garantie décennale, c’est-à-dire un dommage qui compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination au sens de l’article 1792 du Code civil (fissure traversante, affaissement de plancher, infiltration rendant une pièce inhabitable).

La déclaration s’adresse par lettre recommandée avec accusé de réception à l’assureur dommages-ouvrage, pendant la période de garantie décennale, soit dans les dix ans à compter de la réception des travaux (article 1792-4-1 du Code civil). Son contenu est encadré par l’annexe II à l’article A243-1 du Code des assurances et doit comporter :

• le numéro de contrat dommages-ouvrage ;
• le nom et l’adresse du maître d’ouvrage et l’adresse de la construction ;
• la date de réception des travaux, ou à défaut de première occupation ;
• la date d’apparition et la description précise des désordres (localisation, étendue, photos datées) ;
• si vous le connaissez, le nom des entreprises intervenues.

Ce courrier est déterminant : c’est sa réception complète qui déclenche les délais imposés à l’assureur et, par ricochet, l’expertise. Une déclaration lacunaire oblige l’assureur à réclamer des pièces, ce qui repousse le point de départ des délais. Pour le détail pas-à-pas de cette étape, consultez notre guide « Déclarer un sinistre en dommages-ouvrage », et pour le calendrier de souscription en amont, « Dommages-ouvrage : quand souscrire ? ».

À réception d’une déclaration recevable, l’assureur mandate un expert d’assurance construction. Sa mission est technique et strictement définie : constater le désordre sur place, en apprécier la nature décennale, en rechercher la cause et chiffrer le coût des réparations. C’est son rapport qui fondera la position de l’assureur.

Le déroulé habituel est le suivant :

• Convocation : l’expert vous contacte pour fixer une visite. En pratique, il intervient dans les premières semaines suivant la déclaration, car l’assureur doit respecter le délai de 60 jours.
• Constat contradictoire : la visite se déroule en votre présence. Vous exposez l’historique du désordre et présentez vos pièces (photos datées, plans, factures, procès-verbal de réception).
• Rapport : l’expert conclut sur l’application de la garantie et propose un montant de réparation.
• Transmission à l’assureur : ce dernier reprend les conclusions pour arrêter sa position, puis formuler son offre.

L’expert désigné par l’assureur défend une lecture technique du contrat ; il n’est pas votre conseil. Si l’enjeu est important, vous pouvez mandater votre propre expert d’assuré pour un examen contradictoire : ses honoraires peuvent, selon les contrats, être pris en charge au titre d’une garantie « honoraires d’expert » — un point à vérifier lors de la souscription, comme le rappelle notre guide « Dommages-ouvrage : les garanties complémentaires ».

Attention à ne pas confondre cette expertise amiable avec l'expertise judiciaire, ordonnée par un tribunal en cas de litige, ni avec le contrôle technique réalisé pendant le chantier par un bureau agréé, qui prévient les désordres plutôt qu’il ne les constate (voir « Contrôle technique et dommages-ouvrage »).

C’est le cœur du dispositif et le grand avantage de la dommages-ouvrage : l’article L242-1 du Code des assurances enferme l’assureur dans des délais courts et impératifs, comptés à partir de la réception de la déclaration complète.

Premier délai — 60 jours pour notifier sa position. L’assureur dispose de soixante jours pour vous indiquer s’il accepte de garantir le sinistre ou s’il l’écarte de la garantie, avec motivation. C’est dans ce délai qu’intervient l’expertise décrite ci-dessus.

Second délai — 90 jours pour l’offre d’indemnité. En cas d’acceptation, l’assureur dispose de quatre-vingt-dix jours, courant eux aussi depuis la déclaration, pour vous présenter une offre d’indemnité destinée au paiement des travaux. Avec votre accord exprès, ce délai peut être porté à 135 jours dans les cas exceptionnels de difficulté d’évaluation.

La sanction du non-respect est dissuasive : si l’assureur ne respecte pas ces délais ou propose une offre manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’en avoir informé, engager les dépenses de réparation. L’indemnité versée est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal (article L242-1). C’est ce qui rend la dommages-ouvrage bien plus rapide qu’une action directe contre la seule décennale du constructeur. Pour le déroulé complet de la mise en jeu, voir « Mettre en jeu son assurance dommages-ouvrage : la procédure ».

Au terme de l’expertise, si la garantie est acquise, l’assureur formule son offre d’indemnité. Celle-ci reprend le chiffrage de l’expert et doit couvrir la réparation intégrale des désordres de nature décennale, travaux de démolition et de reprise compris. Fait essentiel : cette indemnité de préfinancement est versée sans franchise au maître d’ouvrage.

Le mécanisme est dit « à double détente » :

• Première détente : sur la seule constatation que le dommage relève de la décennale, l’assureur vous préfinance sans attendre qu’un tribunal désigne le responsable. Une fois l’offre acceptée, l’indemnité est versée dans les 15 jours (article L242-1) et affectée exclusivement aux travaux.
• Seconde détente : l’assureur exerce ensuite un recours subrogatoire contre les constructeurs responsables et leurs assureurs décennaux. Ce contentieux entre professionnels ne vous concerne plus.

Avant d’accepter, vérifiez plusieurs points sur l’offre :

• le montant couvre-t-il l'intégralité des reprises nécessaires, y compris les travaux annexes (démolition, remise en état des finitions abîmées par la réparation) ?
• le chiffrage repose-t-il sur des devis d’entreprises ou sur un forfait sous-évalué ?
• l’offre distingue-t-elle clairement les désordres garantis (décennaux) des désordres exclus (esthétiques, usure, défaut d’entretien) ?

Accepter l’offre déclenche le versement sous 15 jours ; la refuser ou la contester ouvre la phase de désaccord détaillée ci-dessous. Sur le montant que représente concrètement une prise en charge, voir notre guide « Le coût de la dommages-ouvrage, poste par poste ».

L’expertise et l’offre qui en découle peuvent être contestées : refus de garantie, chiffrage jugé insuffisant, ou silence de l’assureur au-delà des délais. Plusieurs voies de recours, graduées, s’offrent à vous.

• Engager les travaux et l’intérêt doublé. Si l’assureur ne respecte pas les délais de 60 ou 90 jours, ou propose une offre manifestement insuffisante, vous pouvez — après l’en avoir informé par écrit — engager les dépenses de réparation. L’indemnité due est alors majorée d’un intérêt égal au double du taux légal (article L242-1).
• Mandater un expert d’assuré. Pour contester le rapport, faites réaliser un examen contradictoire par votre propre expert et adressez ses conclusions à l’assureur par lettre recommandée. En cas de désaccord persistant entre les deux experts, une tierce expertise peut être organisée.
• Saisir le Médiateur de l’assurance. Recours gratuit et amiable, préalable utile avant tout procès, ouvert après une réclamation écrite restée sans réponse satisfaisante auprès de l’assureur.
• Agir en justice. En dernier ressort, le tribunal judiciaire peut être saisi ; une expertise judiciaire indépendante est alors souvent ordonnée.

Deux points de vigilance sur les délais :

• ne confondez pas le délai de garantie décennale (dix ans, art. 1792-4-1 C. civ.), pendant lequel vous pouvez déclarer, avec la prescription biennale (deux ans, art. L114-1 du Code des assurances) qui encadre votre action contre l’assureur une fois le litige né ;
• la prescription biennale est interrompue notamment par une lettre recommandée relative au règlement du sinistre ou par la désignation d’un expert (art. L114-2).

Un réflexe protège vos droits tout au long du dossier : tout par écrit. Privilégiez la lettre recommandée avec accusé de réception, qui date vos démarches et conserve la preuve de chaque échange. Notre guide « Dommages-ouvrage refusée : que faire ? » détaille la marche à suivre face à un refus de garantie.