Infiltrations et défaut d'étanchéité en VEFA : la décennale du promoteur immobilier face à la copropriété

Le scénario est classique. Un promoteur livre une résidence de trente-deux logements vendus en VEFA. Trois ans après la livraison, des infiltrations généralisées apparaissent par les façades et les toitures-terrasses : un défaut d’étanchéité affecte plusieurs bâtiments et rend certains logements impropres à leur destination. La copropriété met en cause le promoteur pour tout le programme.

Les causes techniques les plus fréquentes d’un tel désordre sont bien identifiées :

• Relevés d’étanchéité de toiture-terrasse insuffisants ou décollés au droit des acrotères et des émergences ;
• Défaut de traitement des points singuliers : évacuations d’eaux pluviales, seuils de portes-fenêtres, joints de dilatation ;
• Étanchéité de façade (bardage, enduit, calfeutrement des menuiseries) mal raccordée, laissant l’eau pénétrer en pied de mur ou aux appuis ;
• Absence de pare-vapeur ou ventilation défaillante entraînant des condensations assimilées à des infiltrations.

Quelle que soit l’origine précise, dès lors que l’eau pénètre de façon répétée et rend le logement impropre à l’habitation, le désordre bascule dans le champ décennal.

Le promoteur immobilier n’est pas un simple intermédiaire. En vendant un immeuble qu’il a fait construire, il est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 3° du Code civil, en sa qualité de vendeur d’immeuble à construire. À ce titre, l’article L241-2 du Code des assurances l’oblige à souscrire une assurance de responsabilité décennale, au même rang que les constructeurs visés par l’article L241-1.

Concrètement, il répond pendant dix ans à compter de la réception des désordres visés à l’article 1792 du Code civil : ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. Des infiltrations généralisées qui empêchent d’habiter normalement un logement entrent pleinement dans la seconde catégorie.

Point capital : cette responsabilité est opposable par la copropriété et par chaque acquéreur, indépendamment de la faute de telle ou telle entreprise. Le promoteur ne peut pas renvoyer les copropriétaires vers l’étancheur ou le façadier : il répond de l’ouvrage complet qu’il a vendu. Il pourra ensuite, lui ou son assureur, se retourner contre les intervenants responsables.

La Cour de cassation range de longue date les défauts d’étanchéité entraînant des infiltrations dans le champ de la garantie décennale, dès lors que l’ampleur des désordres rend l’ouvrage impropre à sa destination. Un logement dont les murs restent humides, où l’eau ruisselle en cas de pluie ou dont l’isolation est ruinée par l’humidité n’est plus habitable au sens de l’article 1792.

Deux principes structurent le contentieux :

• L’impropriété à destination s’apprécie globalement. Il n’est pas nécessaire que tout l’immeuble soit touché : des infiltrations affectant plusieurs logements suffisent à caractériser le désordre décennal pour ces lots.
• La cause exacte importe peu pour l’acquéreur. Que l’eau vienne de la façade ou de la terrasse, la présomption de responsabilité de l’article 1792 pèse sur le constructeur — donc sur le promoteur réputé constructeur — sans que la victime ait à prouver une faute.

Pour le promoteur, la leçon est nette : un désordre d’étanchéité, même limité en apparence, doit être traité comme un risque décennal à part entière, et non comme une simple reprise de finition relevant du parfait achèvement.

C’est ici que la dommages-ouvrage, souscrite par le promoteur en tant que maître d’ouvrage (art. L242-1 du Code des assurances), prend tout son sens. Face à des infiltrations généralisées, elle préfinance la réparation sans attendre qu’un responsable soit désigné par un tribunal. Les acquéreurs et la copropriété sont indemnisés vite ; l’assureur DO se retourne ensuite contre les décennales des entreprises et, le cas échéant, contre la décennale du promoteur.

Sur le sinistre décrit plus haut, l’ordre de grandeur donne la mesure de l’enjeu.

Sur un programme de cette taille, l’addition atteint facilement plusieurs centaines de milliers d’euros — de l’ordre de 420 000 € pour une opération de trente-deux logements avec relogements. Sans dommages-ouvrage et sans décennale de vendeur-constructeur correctement calibrées, c’est le promoteur qui porte personnellement cette charge, tout en subissant le blocage commercial des lots restants.

La meilleure assurance reste la maîtrise du risque en amont. Avant chaque démarrage, le promoteur immobilier doit :

• Exiger l'attestation décennale à jour de l’étancheur, du façadier et de la maîtrise d’œuvre, en vérifiant que les activités réellement exercées (étanchéité, bardage, couverture) y figurent ;
• S’assurer que les intervenants disposent des qualifications adaptées (Qualibat en étanchéité, RGE le cas échéant) ;
• Faire contrôler les points singuliers d’étanchéité en cours de chantier, avant recouvrement, plutôt qu’après réception ;
• Conserver la traçabilité des essais d’étanchéité et des procès-verbaux de réception.

Un étancheur non assuré ou mal assuré fait remonter le sinistre vers le promoteur. Votre propre contrat doit refléter votre position de vendeur-constructeur d’un ouvrage complet, et non celle d’un lot isolé. Chez Batirio, nous calibrons cette décennale programme par programme, en cohérence avec la dommages-ouvrage.